Постоянная инфляция и кризис стоимости жизни ставят европейскую молодёжь в затруднительное положение при поиске собственного жилья: желание покинуть родительский очаг в Италии и Ирландии может привести к разочарованию. Euronews детально исследует эту проблему.
РЕКЛАМАСофи - одна из 350-тысячной армии ирландской молодёжи в возрасте от 20 до 35 лет, кто до сих пор живет в родительском доме. Как и многие ее ровесники, 28-летняя Софи, руководитель отдела маркетинга из города Голуэя не имеет возможности приобрести жилье.
Эта проблема характерна не только для Ирландии: по данным Евростата, около 67% молодых людей в возрасте от 16 до 29 лет в Европе живут дома с родителями или родственниками, и для многих эта ситуация не является осознанным выбором.
Софи рассказала Euronews, что во многом виновата постоянно растущая инфляция в сочетании с кризисом стоимости жизни: "Это так обидно: у меня степень магистра, хорошая зарплата, и, как и многие мои друзья, я откладываю деньги на покупку дома."
"Но мне пришлось переехать к маме и папе, потому что я с трудом откладывала деньги, учитывая оплату аренды. Но даже сейчас мне понадобится целая вечность, чтобы накопить на депозит для ипотеки", - говорит молодая ирландка.
Доступность жилья - серьезная проблема, как подтвердил в беседе с Euronews Киран Линч, бывший член ирландского парламента: "Цены на жилье никогда не были столь высокими, а процентные ставки на ипотеку все выше и выше для тех, кто только выходит на рынок жилья.Они близки к показателям двухлетней давности, когда процентные ставки пришлось регулировать Европейскому центральному банку".
Ипотечный кризис
Учитывая, что цены на жилье в Ирландии на 94% выше, чем в среднем по ЕС, дилемма Софи становится понятнее. Для того чтобы получить право на ипотеку в Ирландии, те, кто впервые приобретает собственное жилье, ограничены суммой кредита, в четыре раза превышающей их общий годовой доход, а сама ипотека также ограничена суммой в 90% от стоимости недвижимости.
Однако цены на жилье в стране выросли на 537% с 1988 года и не соответствуют сегодняшним доходам.
По данным компании Morgan McKinley, специалисты в Ирландии получают среднюю годовую зарплату в размере 45.000 евро, а Центральное статистическое управление Ирландии (CSO) сообщило недавно, что средняя цена на жилье в стране достигла рекордного уровня - 359.000 евро.
Простая арифметика показывает, что для покупателей с зарплатой в 45.000 евро максимальная сумма, которую они могут позволить себе, чтобы взять кредит, составляет 180.000 евро, что чуть больше половины средней цены жилья в Ирландии.
Ирландия в сравнении с Италией
Цены на жилье и арендная плата варьируются в зависимости от страны-члена ЕС. Более того, в некоторых странах ЕС цены на жилье в последние годы снизились. Италия, например, переживала бум до финансового краха в 2008 году, а затем стоимость недвижимости неуклонно снижалась. По данным Евростата, в 2022 году цены были на 8% ниже, чем в 2010-м.
Хотя плата за аренду дома в Италии выросла, различия незначительны по сравнению с Эстонией, Литвой или Ирландией, где средняя месячная арендная плата в декабре 2022 года составила 1.733 евро - на 126% выше, чем в 2011 году.
Если цены на жилье в Италии более привлекательны для потенциальных покупателей, приводит ли это к росту владения недвижимостью среди молодых людей? Отнюдь: в Италии ещё больше молодых живет дома с родителями, чем в Ирландии.
Каковы же причины этой тенденции в обеих странах?
Работа по-итальянски
"Недвижимость в Италии может быть дешевле, но проблема заключается в застое на рынке труда", - говорит Миммо Паризи, профессор социологии из Университета Миссисипи и старший советник по вопросам развития Европы и дата-сайнс. По словам Паризи, в Италии все ищут "работу мечты", а профессионалы нечасто меняют работу: "однажды найдя позицию своей мечты, они нередко остаются на этой должности на всю жизнь. Как следствие, вакансий становится все меньше, а молодым людям трудно пробиться на рынок труда".
Высокий уровень безработицы среди молодежи в Италии является одним из основных факторов. По данным национального статистического института ISTAT, уровень безработицы (среди молодежи в возрасте от 15 до 24 лет) в январе 2023 года составлял 22,9%, что почти на восемь пунктов выше, чем в среднем по ЕС (15,1%). Как следствие, молодые итальянцы более финансово зависимы.
"Добавьте сюда "серые" рабочие контракты, медленный рост зарплаты и низкие ставки, и легко понять, почему молодые итальянцы "застревают" дома у родителей, несмотря на падение цен на жилье. Выпускникам университетов, помимо прочего, трудно получить соответствующий краткосрочный опыт работы, когда рынок труда обслуживает в основном стареющую рабочую силу", - объясняет Паризи.
По данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), Италия - единственная европейская страна, где заработная плата снизилась в период с 1990 по 2020 год, во всех остальных государствах ОЭСР наблюдался рост, причем лидировала Литва, где зарплаты выросли на 276,3%.
"Многие студенты задерживаются в университетах в поисках работы своей мечты. А пока её сложно найти, это вынуждает молодых людей по-прежнему зависеть от родителей до тех пор, пока положение не изменится", - говорит Паризи.
РЕКЛАМАВ дополнение к бедственному положению молодежи, итальянский банк ни за что не одобрит ипотечный кредит без постоянного места работы - потребуется бессрочный контракт (il contratto a tempo indeterminato), и это создает дополнительные препятствия.
Конкуренция с туристами
Чарующие озера Италии, всемирно известная кухня, мягкий климат и богатое историческое наследие привлекают миллионы туристов каждый год, и всем нужно где-то остановиться. Согласно статистике, в 2022 году Италию посетили около 56 миллионов туристов.
Хотя туризм - один из основных двигателей третьей по величине экономики Европы, местные жители в некоторых самых популярных городах Италии, таких как Милан, Рим, Венеция и Неаполь, изо всех сил пытаются конкурировать с круглогодичным потоком туристов за ограниченное предложение жилья.
Airbnb, онлайн-сервис, позволяющий владельцам недвижимости сдавать свои дома или комнаты, появился в стране в 2008 году, и, по словам жителя Венеции Фабио Скриванти, работающего на фабрике искусств Венеции, он стал настоящим кошмаром для местных жителей, которые ищут доступное жилье.
"Венецианские домовладельцы обнаружили, что выгоднее размещать свою собственность на Airbnb, чем сдавать жилье обычным людям", - рассказал он Euronews.
РЕКЛАМА"Это спорная тема, ведь местные не могут позволить себе платить, скажем, 80 евро за комнату в сутки - это цена, которую приезжий может заплатить за ночлег. И если бы нам пришлось считаться с такими ценами, это составило бы 2400 евро в месяц. А это просто безумие, я точно не смог бы себе этого позволить", - говорит Фабио.
"Мне 29 лет, я получил степень магистра и работаю в той области, которую изучал в университете, у меня много опыта, но даже несмотря на это, зарплаты в Италии невысоки. Люди моего возраста не могут позволить себе аренду жилья, не говоря уже о собственном доме, многие мои друзья до сих пор живут дома с родителями. Так проще".
"Мне повезло с моей общей квартирой: хозяин сдал мне комнату по хорошей цене, но это редкость. Я знаю, что для многих людей это нереально", - объясняет Фабио.
Хотя средняя доналоговая зарплата в Ирландии значительно выше, чем в Италии, доступных домов на "изумрудном острове" также мало.
Недостаток на рынке предложения в Ирландии
"В 2010 году на daft.ie (крупнейшем сайте недвижимости в Ирландии) в любой день того года висело 24 тысячи объявлений о сдаче в аренду недвижимости. Сравните это с последними данными, когда по всей стране было доступно всего 700 объектов!" - говорит Марк Роуз, управляющий директор Rose Properties.
РЕКЛАМА"Сейчас у нас на рынке примерно 3% от того, что было доступно в 2010 году, нам нужны тысячи объектов для аренды, которые должны быть выведены на рынок сегодня, завтра или как можно скорее. Все они срочно, срочно нужны", - добавил Роуз.
Ограниченное количество недвижимости на рынке предложения увеличивает спрос и создает серьезную нагрузку на арендную плату и давление на потенциальных покупателей, рассказал Euronews управляющий директор аукционной компании Dennehy Auctioneers в Корке Рой Деннехи:
"Рынок аренды в Ирландии полностью и абсолютно разбалансирован. Мы выставили дом на аренду две недели назад в 12:55 дня, а к 13:20 у нас было 90 запросов по электронной почте".
"Нам нужны тысячи квартир в городах, чтобы удовлетворить спрос, однако Ирландия - жертва собственного успеха: многие хотят приехать жить и работать в этой стране, их привлекает стиль жизни, но население растет, и мы не можем угнаться за этим ростом", - говорит Деннехи.
По оценкам Центрального статистического управления, с апреля 2021 года по апрель 2022 года население Ирландии увеличилось на 88.800 человек. Это самый резкий прирост населения за 12 месяцев с 2008 года. В основном это связано с всплеском миграции на 445%, и прямые иностранные инвестиции, по словам Деннехи, - это часть общей тенденции: "Девяносто процентов запросов, которые я получаю по поводу строительства нового жилья в пригородах Корка поступают от неграждан Ирландии, причём 90% из них - вообще не из ЕС".
РЕКЛАМА"Профессионалы, приезжающие сюда, имеют хорошую работу, им хорошо платят, и они любят эту страну".
Но бывший депутат Линч, возглавлявший в 2012 году Комитет по финансам, государственным расходам и реформам, поясняет, что неграждане, готовые выбросить деньги на ветер, также сталкиваются с проблемами: "Прямые иностранные инвестиции - очень значительная часть ирландской экономической модели. Создание рабочих мест стало проблемой, и дело не в том, что рабочих мест нет, а в том, что нет жилья для работников, которые получают эти места".
Десятилетие потерянного развития
По словам Марка Роуза, экономический рост и восстановление Ирландии после краха 2008 года произошли во многом благодаря прямым иностранным инвестициям,
"Мы хорошо восстановились, в Ирландии много денег и много рабочих мест, но нет жилья для всех, кого мы привлекаем на рынок труда. Поэтому даже если бы мы хотели привлечь строителей, чтобы помочь преодолеть кризис, как это делают многие страны, то им было бы негде жить", - говорит Роуз.
"У нас в стране практически не велось строительство в течение 9-10 лет, потому что на него не было денег, а архитекторы, рабочие, электрики все уехали за границу, в Австралию и т.д., в поисках работы, и все эти профессионалы так и не вернулись".
РЕКЛАМАХотя Ирландия по-прежнему остаётся одной из наименее густонаселенных стран Европы, законы, регулирующие разрешение на строительство, создают много проволочек для потенциальных строителей, объясняет Деннехи: "Мы живем в "период запаздывания": так, в 2006 году наше население составляло около 4,5 млн человек, но строили мы 90.000 единиц жилья в год (тут учитываются и квартиры, и дома). А сейчас население выросло, а строим мы лишь малую часть от того, что было".
По данным CSO, в прошлом 2022 году в Ирландии было построено около 30.000 единиц жилья, то есть всего треть от того, что пополнило ирландский рынок недвижимости в 2006 году.
Что говорят домовладельцы
Для того чтобы поддержать спрос на жилье после кризиса, банки поощряли молодые семьи (желающие сменить жилье на более просторный дом) не избавляться от своих малометражных квартир, а сдавать, используя арендную плату под новый ипотечный кредит.
Рынок Ирландии наводнили арендодатели, что увеличило конкуренцию за арендаторов и, как следствие, привело к снижению цен.
В Ирландии нет традиции корпоративных домовладельцев: подавляющее большинство на рынке - мелкие инвесторы или, как говорит Линч, "случайные домовладельцы" - молодые родители, владеющие одним или двумя объектами недвижимости.
РЕКЛАМАНо сейчас, когда цены на жилье достигли рекордного уровня, немногие оставшиеся арендодатели стремятся уйти с рынка аренды.
"Недвижимость никогда не стоила так дорого, как сейчас, так что, по идее, сейчас самое время выйти и получить хороший доход от своих инвестиций", - говорит Линч.
Постоянно меняющееся законодательство и высокие налоги также побуждают мелких инвесторов продавать недвижимость: "Не забывайте, что арендодатели должны платить налог на доход от аренды в размере 52%, так что они получают лишь малую часть от того, что платят за ипотеку на эту же недвижимость", - говорит Роуз.
"Если они пытаются выплачивать ипотечный кредит на сданную в аренду недвижимость, ситуация становится неприемлемой".
"Мне платят за изучение законодательства, регулирующего рынок аренды. И могу вам сказать, что оно настолько сложное, что является настоящим кошмаром для инвесторов".
РЕКЛАМАЛинч говорит примерно то же: "Ирландия уже давно отстаёт от других стран в плане законодательства об аренде и защите прав арендаторов. Поэтому сейчас мы видим высокий уровень регулирования рынка".
Роуз утверждает, что одним из решений жилищного кризиса в Ирландии было бы сделать рынок более привлекательным для арендодателей и снизить налоги на недвижимость. Но он согласен, что это спорный вопрос, и поощрение благосостояния арендодателей не идет на пользу политикам, которые хотят быть переизбранными.
"Все хотят больше арендной недвижимости. Разногласия или непонимание лишь в том, как нам заполучить больше недвижимости на рынке? Решение этого вопроса может быть непривлекательным для некоторых участников рынка.
"Можно делать все возможное для того, чтобы удержать мелких арендодателей на рынке. Но это будет политическим самоубийством", - говорит в заключение Линч.