Непрозрачность данных о владении недвижимостью в стране затрудняет оценку доли крупных собственников, новых игроков рынка и текущей картины бизнеса.
Публичной информации о распределении собственности на недвижимость в Испании по-прежнему недостаточно. По крайней мере, когда речь идёт о недвижимости, находящейся в руках крупных владельцев — собственников или компаний, располагающих более чем 10 жилыми объектами или 1 500 м² жилой площади.
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Данные о реальном распределении, которые находятся в распоряжении государственного кадастра, обезличены и не раскрывают владельцев. В таких сегментах, как рынок аренды, находящийся в ведении автономных сообществ, эту информацию можно получить, подавая запросы на основании законов о прозрачности и анализируя залоги по договорам аренды. Однако многие типы жилья — собственные квартиры, пустующие объекты, туристические квартиры и другие — остаются за рамками анализа. Это не позволяет точно установить, кому именно принадлежит недвижимость в режиме реального времени.
Отслеживание сделок с недвижимостью, заключённых с начала 2026 года (речь идёт о тех, которые сами компании делают публичными), действительно позволяет понять, кто сегодня наиболее активен на иберийском рынке. Но это не означает, что они уже обошли по числу объектов традиционных игроков, доминировавших в последние десять лет, — таких, как Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management, а также Santander и CaixaBank.
Новые инвестиции (вплоть до участков государственной земли)
Крупнейшая на данный момент сделка этого года связана с Fidere — группой socimi, специализирующейся на покупке социального и арендного жилья, объёмом 1,05 млрд евро. Канадская Brookfield приобрела её у Blackstone, косвенно получив портфель из 47 зданий и более чем 5 000 арендных квартир в сделке, закрытой в марте этого года.
В мае Azora договорилась о покупке у Patrizia 1 200 арендных квартир в столичном районе Барселоны (одной из самых напряжённых зон страны, с огромной плотностью населения в муниципалитетах вроде Л’Оспиталет-де-Льобрегат) за сумму свыше 350 млн евро. Ранее, в 2022 году, Patrizia приобрела этот портфель у BeCorp примерно за 600 млн.
Ряд сделок подписывается ещё до окончания строительства жилья: Barings намерена купить у Aurora Homes 305 доступных квартир в Лос-Серрос (Викальваро) за более чем 70 млн евро с вводом в эксплуатацию в 2029 году, а также ещё 188 квартир в Вальдебебасе у Grupo Ferrocarril за сумму свыше 56 млн.
Сами автономные сообщества и отдельные муниципалитеты передают этим компаниям участки публичной земли в концессию, в некоторых случаях на сроки от 45 до 75 лет, в стране, где доля социального арендного жилья не превышает 1,72 %, что значительно ниже среднеевропейского уровня, составляющего порядка 8–9 %. Показателен пример Culmia, девелопера, контролируемого американским фондом Oaktree. В 2025 году он передал третий лот программы Plan Vive автономного сообщества Мадрид немецкой DWS, продав доли в концессионной компании, — объём сделки составил 255 млн евро.
Кроме того, баварская компания MEAG купила у Culmia 50 % портфеля, включающего 1 137 квартир программы Plan Vive II (сообщество Мадрид), 437 объектов из программы доступной аренды мэрии столицы и 208 квартир, находящихся в ведении правительства Валенсийского сообщества.
Лопается ли жилищный пузырь?
Сделки купли-продажи жилья в Испании начали немного замедляться на фоне стремительного роста цен на жильё. Об этом свидетельствуют данные Национального института статистики (INE), собранные Cushman & Wakefield, и исследования BBVA Research, где прогнозируется падение на 7,3 % в этом году и небольшое восстановление — рост на 0,6 % — в 2027-м.
В отчёте за второй квартал 2026 года упомянутая консалтинговая компания зафиксировала годовое снижение на 3,51 % количества подобных операций к маю 2026 года, до 286 000 сделок. Аналитики также отмечают, что ухудшение условий финансирования приводит к тому, что семьи переходят на рынок аренды или остаются на нём дольше, оказывая дополнительное давление на цены в этом сегменте.
В том же отчёте C&W говорится о «спектакулярном росте на 376 %» в годовом выражении инвестиций в арендное жильё и подчёркивается, что «в первом полугодии 2026 года объём инвестиций уже заметно превысил показатель за весь 2025 год», достигнув 2,934 млрд евро, если учитывать операции крупных владельцев и инвестиционных фондов.
На первый взгляд это может противоречить снижению числа сделок купли-продажи жилья, хотя оба показателя отражают разные реалии. Статистика купли-продажи считает количество операций, тогда как объём инвестиций показывает, сколько средств направлено на покупку жилья и портфелей недвижимости, поэтому несколько крупных сделок способны существенно увеличить общую сумму инвестиций. В Испании покупки жилья юридическими лицами в 2025 году составляли 10 % всех операций, согласно последнему отчёту Генерального совета нотариата.
В любом случае эти данные следует трактовать с осторожностью: они не позволяют оценить реальное число жилых объектов, находящихся в собственности компаний в масштабах страны из-за непрозрачности общей структуры владения; они лишь показывают динамику сделок на рынке жилья.
Согласно другим исследованиям состояния рынка, в майском отчёте Oxford Economics также говорится, что ожидается умеренный рост цен на жильё — около 5 % в 2027 году — после того как в 2025-м они достигли двузначных значений (12,89 %). Прогноз на текущий год предполагает рост, который может приблизиться к 11 %. Тем не менее, судя по нынешним оценкам, это замедление может оказаться временным.
Среди возможных причин будущего охлаждения называются замедление создания рабочих мест, приводящее к снижению доходов населения, и недавнее повышение процентных ставок Европейским центральным банком на фоне нового всплеска инфляции.
Жилищный вопрос превратился в главную проблему для испанцев. Так считают 37,5 % опрошенных в рамках последнего сентябрьского барометра CIS, ставя его выше других экономических проблем (21,6 %) и вопроса иммиграции (19,7 %).
Эта реальность закрепляется на наиболее напряжённых рынках. Шесть крупных городских агломераций Испании концентрируют 36 % домохозяйств, как говорится в ежегодном докладе Банка Испании на эту тему, и именно там сохраняется наибольший разрыв между спросом и предложением доступного жилья.