Мадрид, Барселона, Аликанте, Валенсия, Мурсия и Малага демонстрируют наибольший разрыв (52,5 %) между построенным жильём и новыми домохозяйствами, особенно в их столицах, где проживает до 36 % семей.
«Предложение на рынке жилья отреагировало на рост спроса недостаточно», констатирует Банк Испании в своем ежегодном докладе за 2025 год о состоянии национальной экономики. По оценке регулятора, для устранения этого дисбаланса требуется в общей сложности 750 000 новых домов между числом появившихся домохозяйств и доступным предложением.
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Однако эксперты банка предупреждают, что эта ситуация характерна не для всех испанских провинций. Тогда как на долю Авилы приходится 58,2 % жилья в ее жилищном фонде, которое теоретически можно ввести в оборот и таким образом увеличить предложение, в Мадриде этот показатель составляет лишь 9,9 %, тогда как среднее значение по стране — 27,1 %. Сильнее всего после столицы страдают Барселона, Аликанте, Валенсия, Мурсия и Малага.
Банк Испании также напоминает, что этот прирост предложения частично ограничен тем, что значительная часть жилья по‑прежнему используется как туристическое или сезонное арендное жилье (около 400 000 объектов) либо как второе жилье для граждан Испании и иностранцев. «В период 2021–2025 годов на долю покупок жилья нерезидентами приходилось 7,4 % от общего числа сделок, в среднем около 50 000 объектов в год», говорится в докладе, где подчеркивается, что эта проблема особенно остро стоит на средиземноморском побережье.
Также по всей стране наблюдается парадокс: по стране разбросаны около 450 000 домов, построенных во время строительного «бума» 2000‑х, в которых никто не живет из‑за неудачного расположения для семейной жизни или плохого состояния.
Рост предложения сдерживают регулирование, нехватка квалифицированной рабочей силы и уход в другие форматы жилья
В документе подчеркивается, что «Испания и Португалия выделяются среди экономик, где рост строительства нового жилья был наименьшим по сравнению с увеличением числа домохозяйств», при этом накопленный дефицит по отношению к существующему жилищному фонду составляет соответственно 6,6 и 3,7 %.
Тем не менее в Португалии (чье население также переживает тяжелый жилищный кризис, особенно в крупных городах) нехватка составляет лишь 300 000 домов против 750 000 в Испании, хотя это больше, чем 400 000 недостающих объектов в Италии. Пока Франция в целом сохраняет равновесие, Германия остается единственной крупной экономикой еврозоны, которой удается сокращать дефицит жилья, на 0,5 %.
Бюрократические барьеры, помимо различий и дублирования норм между различными уровнями власти — муниципалитетами, автономными сообществами и самим государством, — не позволяют ускорить строительство жилья в Испании. Сказывается и затянувшееся управление градостроительным планированием, и нехватка подходящей рабочей силы, и снижение ее производительности.
«В шести крупнейших городских агломерациях, где проживает 36 % домохозяйств, объем жилья, которое можно было бы построить, но которое пока не реализовано, составляет около 1,1 млн единиц», отмечает Банк Испании. Однако «потенциал строительства жилья, предусмотренный в столицах этих шести крупных агломераций, сокращается до примерно 320 000 объектов».