Лучшие в Европе возможности инвестировать в жилье под сдачу сместились из самых дорогих городов. Вот десять рынков еврозоны с самой высокой арендной доходностью и неожиданным лидером.
Если нанести на карту, куда обычно направляются деньги на европейскую недвижимость, светящиеся точки окажутся вполне предсказуемыми: парижские бульвары, кольцо каналов Амстердама, респектабельные кварталы Мюнхена.
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Престижные адреса. Высокая ликвидность. Рынки недвижимости, где цены десятилетиями двигались в основном в одном направлении.
Если же составить вторую карту, на которой будет видно, где домовладельцы получают наибольший доход от аренды с каждого вложенного евро, многие из этих городов исчезнут.
Новые данные Global Property Guide, сопоставленные с локальными порталами недвижимости, включая Immobiliare.it, Idealista, Fotocasa, Habitaclia и Daft, показывают: одни из самых выгодных возможностей для инвестиций в арендное жилье в Европе больше не сосредоточены в традиционных «топовых» локациях, а сместились в недооцененные региональные рынки, прежде всего в странах Южной Европы.
Ниже приведен рейтинг десяти городов еврозоны с самой высокой валовой доходностью от аренды в 2026 году (годовая арендная плата, деленная на цену покупки, до вычета налогов, расходов на содержание, комиссий и других затрат).
10. Рим: средняя доходность от аренды 7.12%
Рим открывает топ-10, но столица Италии лучше многих иллюстрирует главный контраст европейского рынка недвижимости: престиж против доходности.
В историческом центре - вокруг Пантеона, площади Навона и Трастевере - иностранные покупатели конкурируют за ограниченное предложение жилья, что резко подталкивает цены вверх и снижает доходность.
Однокомнатная квартира в римском «центро» стоит 472 500 евро и приносит всего 2 170 евро в месяц, что соответствует валовой годовой доходности от аренды в 5.51%.
Зато за пределами исторического ядра экономика сделки меняется в лучшую сторону.
В более широких границах города однокомнатная квартира в среднем обходится примерно в 225 000 евро и сдается примерно за 1 450 евро в месяц, что повышает доходность почти до 7.7%. Лучшую отдачу дает самый маленький формат: студия за 149 000 евро при аренде за 1 000 евро в месяц обеспечивает 8.05%.
В Риме вид с открытки часто оборачивается жертвой в пользу более низкой арендной доходности.
9. Дублин: средняя доходность от аренды 7.22%
Дефицит жилья в Дублине по-прежнему поддерживает одни из самых высоких арендных ставок в Европе.
Столица Ирландии - город Гиннесса, георгианских дверей на Merrion Square и технологического сектора, который постоянно удерживает рынок аренды в напряжении, - обеспечивает среднюю арендную доходность в 7.22%.
Однокомнатная квартира стоит 295 000 евро и сдается за 2 000 евро в месяц, что соответствует валовой доходности в 8.14%. Этот формат жилья - и самый прибыльный в городе.
По всей Ирландии цены на жилье с 2012 года почти удвоились, выросши в номинальном выражении на 99%, тогда как арендные ставки за тот же период поднялись на 71%.
8. Неаполь: средняя доходность от аренды 7.22%
Неаполь обеспечивает такую же доходность, как и Дублин, но при значительно более низких ценах. В родном городе пиццы маргарита, с видом на Везувий и улицей Спакканаполи, прорезающей внесенный в список ЮНЕСКО старый город, однокомнатная квартира стоит 145 500 евро и сдается за 950 евро в месяц - валовая доходность 7.84%.
Однако настоящая «звезда» рынка - жилье начального уровня: студия всего за 70 000 евро при аренде за 700 евро в месяц дает впечатляющую валовую доходность в 12%, одну из двух самых высоких в рейтинге.
Сильный студенческий спрос и круглогодичный туризм поддерживают высокую заполняемость небольших апартаментов.
7. Барселона: средняя доходность от аренды 7.40%
Единственный испанский город в рейтинге - родина Саграды Фамилии Гауди, «часа вермута» и футбольного клуба «Барселона» - в среднем обеспечивает доходность от аренды на уровне 7.40% по всем районам.
Однокомнатная квартира стоит 240 000 евро и сдается за 1 590 евро в месяц, что соответствует валовой доходности от аренды в 7.95%. Именно однокомнатные квартиры по этому показателю являются в городе самыми прибыльными.
Тем не менее рынок жилья Барселоны все больше определяется дефицитом предложения.
Предложение аренды по всей Каталонии остается близким к историческим минимумам, тогда как спрос по-прежнему формируют туристы, студенты, удаленные работники и иностранцы.
«По сообщениям, доступные по цене квартиры в Барселоне становится все сложнее найти, поскольку предложение арендного жилья по всей Каталонии остается на исторически низком уровне», - говорит аналитик рынка в Global Property Guide Лалайне Дельмендо.
«Мадрид по-прежнему лидирует по абсолютному объему сделок, тогда как более высокая годовая динамика наблюдалась в ряде других крупных рынков, прежде всего в Барселоне и Севилье», - добавляет Дельмендо.
6. Рига: средняя доходность от аренды 7.47%
Столица Латвии - с ее архитектурой в стиле модерн, шпилями средневекового старого города и Центральным рынком, расположенным в бывших ангарах для дирижаблей «Цеппелин», - предлагает одни из самых высоких арендных доходов в Европе, хотя долгосрочный рост цен здесь слабый.
Однокомнатная квартира стоит 125 000 евро и сдается за 750 евро в месяц, обеспечивая валовую доходность в 7.20%, а лучший результат дают более крупные объекты: двухкомнатная квартира за 187 000 евро приносит 8.34%.
Обратная сторона медали - рост капитальной стоимости. За последние пять лет реальные цены в Риге упали на 23.66% при номинальном росте всего на 3.77%.
Эта стагнация одновременно и риск, и преимущество для инвесторов: слабый потенциал подорожания, но столь низкий порог входа, что вся история строится именно вокруг арендного дохода.
5. Турин: средняя доходность от аренды 7.68%
Первая столица Италии - город Моле-Антонеллиана и родина шоколада джандуйотто - прячет за барочной архитектурой выгодные возможности для инвестиций в арендное жилье.
Долго остававшийся в тени Милана, бывший индустриальный центр Fiat сочетает более низкую стоимость покупки с устойчивым студенческим спросом, занятостью в инженерной отрасли и растущей культурно-гастрономической сценой вокруг площади Кастелло и набережной По.
Цифры впечатляют. Однокомнатная квартира в Турине стоит около 99 000 евро и сдается примерно за 850 евро в месяц - этого достаточно, чтобы обеспечить валовую доходность выше 10%.
Доходность такого уровня все реже встречается в крупных городах Западной Европы.
Однако в историческом центре картина резко меняется.
Там однокомнатные квартиры стоят около 255 000 евро и приносят примерно 1 200 евро в месяц, снижая доходность до примерно 5.6%.
4. Ювяскюля: средняя доходность от аренды 8.02%
Финский университетский город Ювяскюля - пожалуй, самое неожиданное имя в рейтинге.
Расположенная в озерном регионе Финляндии между Хельсинки и Лапландией, Ювяскюля обладает крупнейшей в мире коллекцией зданий, спроектированных Алваром Аалто, а летом ее улицы наполняет рев моторов этапа чемпионата мира по ралли.
Почти треть жителей города составляют студенты.
Однокомнатная квартира стоит 90 000 евро и сдается за 680 евро в месяц, что соответствует валовой доходности от аренды в 9.07%. По проанализированным данным, именно однокомнатные квартиры в городе показывают лучшую динамику.
Сильный студенческий спрос и относительно низкие цены на жилье делают Ювяскюля городом с самой высокой арендной доходностью в Северной Европе среди стран еврозоны.
3. Корк: средняя валовая доходность 8.20%
Второй по величине город Ирландии - расположенный на болотистых островках реки Ли, знаменитый своим гастрорынком English Market и традиционной пряной говядиной - занимает третье место.
В Корке входной порог значительно ниже, чем в Дублине, при этом город демонстрирует устойчивый спрос на аренду на фоне растущей местной экономики.
Юг Ирландии выигрывает от инвестиций фармацевтических компаний, расширения технологического сектора и быстрого роста населения.
Однокомнатная квартира стоит 235 000 евро и сдается за 1 600 евро в месяц, что соответствует валовой доходности в 8.17%. Еще лучше показывают себя более просторные варианты: максимальную доходность в городе дают двухкомнатные квартиры.
В масштабах Ирландии Корк все заметнее выделяется как рынок, где основным драйвером является именно арендный доход, а не престижные ценники.
2. Палермо: средняя доходность от аренды 8.25%
Столица Сицилии - город норманнских соборов, шума уличного рынка Балларо и стритфуда на основе аранчине и панелле - совсем немного недотягивает до вершины рейтинга.
Палермо сочетает средиземноморскую притягательность образа жизни с уровнем цен, который по меркам Западной Европы остается необычно низким.
Однокомнатная квартира стоит 85 000 евро и сдается за 700 евро в месяц, обеспечивая валовую доходность в 9.88%.
При этом более просторные квартиры также остаются относительно недорогими.
Двухкомнатное жилье в среднем стоит 115 000 евро и сдается примерно за 800 евро в месяц, что соответствует доходности около 8.3%.
«В некоторых частях Сицилии жилье удивительно доступно. В Италии также действуют налоговые льготы для новых резидентов, что может иметь значение для иностранцев, переезжающих сюда», - говорит эксперт по глобальному рынку недвижимости в Global Property Guide Микк Калмет.
1. Катания: средняя доходность от аренды 9.17%
Самая высокая арендная доходность в еврозоне принадлежит городу, построенному из черного вулканического камня в тени Этны.
Катания - с барочным собором и утренней какофонией на рыбном рынке Пескерия - возглавляет рейтинг со средней доходностью от аренды в 9.17%.
Стоящие за этим цифры впечатляют. Однокомнатная квартира стоит около 70 000 евро и сдается за 650 евро в месяц, обеспечивая валовую доходность в 11.14%.
Студия начального уровня показывает еще лучший результат: доходность 12% при инвестиции в 51 000 евро - самый низкий ценник среди всех городов в этом списке.
Катания также находится примерно в 50 километрах от Таормины, одного из самых желанных курортов Средиземноморья, что поддерживает почти круглогодичный рынок краткосрочной аренды.
Согласно этим данным, Катания - самый эффективно работающий рынок арендной недвижимости в еврозоне в 2026 году.