Купить дом в Португалии дешевле 400 тыс. евро становится труднее, иногда почти нереально. По данным Barómetro do Imovirtual средняя цена по стране достигла 430,5 тыс. евро.
Последнее исследование «Барометра Imovirtual», профильной платформы, специализирующейся на рынке недвижимости, проведённое в мае 2026 года, зафиксировало среднюю по стране цену покупки жилья на уровне 430 500 евро. Эта сумма охватывает все типы объектов, как новых, так и вторичных, и для значительной части населения выглядит совершенно неподъёмной.
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Достаточно беглого поиска на портале недвижимости или прогулки вдоль витрин агентств, чтобы понять, до каких высот дошли цены на жильё в Португалии. Но разве недорогие дома уже невозможно купить? Ответ зависит от нескольких факторов, и первый из них — нехватка доступного жилья.
«При отсутствии новых домов на рынке и чрезвычайно высокой активности спроса молодым людям и португальским семьям становится очень сложно купить собственное жильё», — объяснила в интервью Euronews Патрисия Барау, президент Профессиональной ассоциации посредников по недвижимости Португалии (источник на португальском языке) (APEMIP).
К этому добавляются «стоимость земли, затраты на строительство, цена рабочей силы, расходы на проектирование, на специализованные проекты, сборы и градостроительные платежи», перечисляет Патрисия Барау. Всё это в значительной степени подпитывает высокую стоимость жилья.
Генеральный директор строительной компании MomentVM Рикарду Вагаринью обращает внимание на ещё один фактор, который способствовал росту рыночных цен. «Похоже, что сейчас был установлен новый порог в зависимости от того, что позволило правительство: молодёжи дали возможность приобретать жильё под государственную гарантию при лимите стоимости в 450 тысяч евро,» — говорит он. Это заставило рынок «поднять цены на всё — и на вторичное жильё, и на новостройки, потому что у людей появилась такая возможность финансирования», пояснил он Euronews.
Режим поддержки молодёжной ипотеки предусматривает кредитование в размере 100 % стоимости объекта, освобождение от налогов и государственную гарантию по кредиту для молодых людей от 18 до 35 лет с доходами не выше 8‑й ступени по шкале IRS на жильё стоимостью до 450 тысяч евро.
В недавнем июньском докладе, в разделе, посвящённом анализу португальской экономики, Международный валютный фонд (МВФ) рекомендовал приостановить ряд правительственных мер в секторе, в том числе эту государственную гарантию для молодёжи, заявив, что они усилили «дисбалансы на рынке». Иными словами, на рынке появилось больше людей, которые ищут жильё и раньше не выходили на этот рынок, но число доступных домов осталось прежним.
Патрисия Барау считает, что необходимо идти дальше и иметь «целостное видение» рынка. «Не существует волшебного решения проблемы жилья. Нет одной единственной меры, которая всё исправит, поэтому нам нужно действовать сразу по нескольким направлениям», — подчёркивает она.
Дефицит рабочей силы тоже сделал жильё дороже
Кризис на рынке жилья определяется не только нехваткой домов, но и нехваткой людей, которые могли бы их строить. История повторяется: sесли предложение ограничено, а спрос высок, цены растут.
Не хватает квалифицированных специалистов, таких как «каменщики, электрики, сантехники, арматурщики или субподрядчики», перечисляет Рикарду Вагаринью.
С приходом Тройки в Португалию государство сократило инвестиции в инфраструктуру и крупные проекты, а банки перестали выдавать кредиты на жильё и на предпринимательскую деятельность. Это привело многие строительные компании к банкротству и к «оттоку талантов» из отрасли.
«Тех, кто оказался действительно хорошим специалистом и всё‑таки остался в стране, сейчас просто недостаточно для тех объёмов строительства, которые мы хотим реализовать», — добавляет он.
«По оценкам, отрасли не хватает 80 тысяч работников, и если все ищут людей, естественно, они начинают предлагать чуть больше. Поэтому растёт стоимость рабочей силы», — объясняет он.
Предприниматель напоминает, что рынок жилищного строительства конкурирует и с крупными государственными и частными проектами. «Аэропорты, железные дороги, автотрассы и все эти масштабные проекты тоже потребляют огромное количество рабочей силы», — отмечает Рикарду Вагаринью.
В этом году в Португалии штормы, опустошившие центр страны, также привели к росту спроса на рабочую силу в строительстве, что ускорило запуск так называемого «зелёного коридора» для мигрантов, занятых в этой сфере.
Протокол, подписанный государством и Конфедерацией португальской строительной и девелоперской отрасли (CPCI), был заключён, чтобы оперативно ответить на острую потребность в рабочей силе для государственных стройок, запланированных в рамках Плана восстановления и устойчивости до 2030 года (PRR 2030). Однако после трагедии в центре страны правительство предупредило, что ряд текущих государственных проектов может быть временно приостановлен или отложен, чтобы сосредоточить ресурсы на более приоритетных работах.
Строительные материалы тоже подорожали
Инфляция цен на строительные материалы, начавшаяся в 2021 году с началом войны в Украине, стала ещё одной переменной, влияющей на конечную стоимость жилья.
По данным Национального института статистики (INE) за март 2026 года, стоимость строительства нового жилья выросла на 3,7 %.
Среди материалов, сильнее всего повлиявших на рост цен, — стекло и зеркала, медный провод без изоляции и в изоляции, а также железобетонные плиты и керамические блоки. «Всё зависит от энергии», — поясняет Рикарду Вагаринью.
«Большинство материалов зависит от энергоресурсов, и если война ведёт к росту цен на топливо, дорожает энергия и материалы, зависящие от неё, а неизбежно растёт и стоимость строительства», — резюмирует он.
Высокую долю в итоговом бюджете проекта занимает и стоимость участков под застройку. «Поскольку спрос на жильё высок, цены на землю тоже неизбежно растут», — говорит предприниматель, оценивающий долю стоимости земли примерно в 20 % бюджета строительного проекта.
Если упростить, Рикарду отмечает, что «строить стоит примерно одинаково везде»; различия же обусловлены ценой земли и квадратного метра в разных регионах. «Локация — ключевой вопрос», — подытоживает он.
Кроме того, срок получения разрешения на строительство для девелопера «несёт в себе риск и тоже является фактором высоких цен на жильё», уточняет Патрисия Барау.
Срок ожидания градостроительного разрешения — критически важная переменная на рынке недвижимости, поскольку он формирует косвенные издержки, заложенные в конечную цену жилья.
«Если посмотреть на процесс в муниципалитете, который занимает год, а иногда и два, это очень много времени, в течение которого значительный капитал — стоимость участка — заморожен и не приносит никакой отдачи», — объясняет Рикарду Вагаринью. «Всё это время вложенные деньги, которые должны были приносить как минимум 6 % в год, не приносят ничего. Поэтому инвесторы закладывают этот фактор в расчёт конечной цены объекта», — добавляет он.
«Нужно строить новое жильё там, где молодые и семьи могут его себе позволить»
Согласно обзору рынка недвижимости за март 2026 года, по состоянию на 1 марта средняя цена выставленных на продажу домов в Португалии составила 3 693 €/м².
«Это высокие цены, которые молодые люди и португальские семьи не в состоянии потянуть», поэтому, по её мнению, необходимо «предлагать новое жильё в локациях, где молодые и семьи смогут его купить и добираться до работы, не тратя на дорогу целую вечность», — говорит Патрисия Барау.
Лиссабонский округ — регион с самой высокой ценой квадратного метра: 5 796 €/м². Фару занимает второе место среди самых дорогих округов, где квадратный метр стоит 4 804 евро; далее следует Мадейра, с ценой 4 333 евро за м², и Сетубал, где стоимость составляет около 4 000 евро.
Контраст разителен, если посмотреть на противоположный полюс, где цена квадратного метра опускается ниже 1 000 евро — в округах Гуарда (739 €/м²), Браганса (943 €/м²) и Каштелу-Бранку (981 €/м²).
«Нужно думать о регионах, которые находятся не в самом центре города, и реализовывать масштабные проекты, но при этом обеспечивать транспортную сеть, позволяющую людям быстро и эффективно добираться до места работы», — подчёркивает Патрисия Барау.
«Мы не хотим создавать районы-спальники, нужно формировать сеть услуг и инфраструктуры — с школами, банками, ресторанами, супермаркетами», — добавляет она.
Тем не менее, хотя строительство нового жилья крайне важно, его эффект не будет моментальным. Поэтому президент APEMIP в качестве первой меры с «более быстрым эффектом» выступает за то, чтобы государство создавало «условия для вывода пустующих объектов на рынок» через государственно-частные партнёрства.
Патрисия Барау отвергает идею о том, что агентства недвижимости несут ответственность за рост цен. «Именно посредники не устанавливают цену домов», — говорит она в начале беседы.
Президент APEMIP считает, что сектор посредничества способен сделать процесс купли-продажи жилья более прозрачным и демократичным, и добавляет, что в настоящее время готовится новый закон, в разработке которого участвовала ассоциация. Его цель — усилить требования к обучению и профессионализации отрасли.
«Хороший агент по недвижимости, который знает рынок, понимает текущие цены на объекты, имеет данные о сделках с аналогичными домами, заключённых в последнее время, владеет всеми деталями сделки купли-продажи актива, знает, какие документы необходимы, и разбирается в рыночных тенденциях, помогает тому, чтобы цена жилья была корректной и соответствовала реалиям», — объясняет она.
По словам Рикарду Вагаринью, строительной отрасли также нужны дополнительные квалифицированные кадры. Предприниматель также подчёркивает, что ускорение процедур выдачи разрешений со стороны государства — важная мера, которая поможет облегчить строительство и развивать жилищный фонд.
Обе отрасли признают, что пока не хватает участков под застройку, домов и специалистов, а стоимость строительства остаётся высокой, покупка жилья будет оставаться недоступной для значительной части португальцев.