Европейцы сталкиваются с резким ростом цен на жилье и аренду. План ЕС по доступному жилью призван смягчить кризис, обеспечив доступное и качественное жилье.
Европейский парламент принял свой первый доклад, целиком посвященный жилищному кризису в Европейском союзе.
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Документ, поддержанный 367 голосами при 166 против, призывает к скоординированным действиям на уровне ЕС, чтобы справиться с жилищным кризисом и вывести граждан из нестабильных условий проживания. В числе рекомендаций — сокращение бюрократических барьеров, наращивание потенциала строительного и инновационного секторов Союза, а также мобилизация дополнительных инвестиций и бюджетной поддержки.
После мирового финансового кризиса 2008 года проблема жилья превратилась в общеевропейскую социальную чрезвычайную ситуацию, которая значительно усугубилась после пандемии 2020 года. С 2015 года цены на жилье выросли на 60,5 %, а арендная плата — на 28 %. В 2025 году доля владельцев жилья среди 24–35‑летних оказалась на 6 % ниже, чем в 2005‑м, и каждый десятый не мог платить за аренду.
Нехватка доступного жилья подрывает и нормальное функционирование единого рынка, тормозя экономический рост Европы и ее давно декларируемую конкурентоспособность.
План доступного жилья, представленный Европейской комиссией, — попытка ЕС переломить ситуацию. За счет увеличения предложения на рынке, привлечения инвестиций и прямой поддержки граждан этот план направляет и поддерживает действия государств-членов по обеспечению более доступного жилья.
Цены на жилье растут быстрее доходов
Сегодня, чтобы купить жилье в ЕС, европейцам в среднем приходится выкладывать сумму, эквивалентную многолетнему заработку, как и в большинстве крупных городов. Коэффициент «цена к доходу» нередко превышает 8–10 годовых окладов и поднимается выше 12–15 лет зарплаты в самых дорогих столицах. Чтобы снять жилье в любом городе с высоким спросом, гражданам приходится тратить около 30–40 % дохода, и доля молодых арендаторов, выходящих за этот порог, постоянно растет.
«Во многих странах зарплаты не поспевают за инфляцией. Затем на рынке недвижимости цены за десять лет поднялись еще на 60 %. В этом нет вины граждан. Это результат отсутствия продуманной государственной политики, внимания и контроля», — сказала в интервью Euronews депутат Европарламента, председатель Специального комитета ЕП по вопросам жилищного кризиса Ирене Тинальи.
Масштабы жилищного кризиса очевидны: молодежь все дольше живет с родителями, социального жилья не хватает, во многих регионах сохраняется перенаселенность, а число людей без крыши над головой растет по всему ЕС.
По данным Евростата, с 2015 года цены на жилье в ЕС выросли более чем на 60 %. Рост цен опережает рост доходов, тогда как арендные ставки поднялись более чем на 20 %. При этом динамика различается от страны к стране: в отдельных государствах Восточной и Южной Европы, таких как Венгрия, Португалия и Литва, цены взлетели особенно сильно, тогда как, например, в Финляндии рост был умерен или даже наблюдалось небольшое снижение. Города Западной и Северной Европы по-прежнему остаются одними из самых дорогих.
Тенденция очевидна: десять лет назад владение собственным жильем было нормой — им обладали около 70 % европейцев. Сегодня эта доля снизилась примерно до 68 %, тогда как доля арендаторов выросла до примерно 32 %, что стало рекордом за последние десятилетия.
Причины кризиса
Спрос на жилье неуклонно растет на фоне урбанизации, увеличения численности населения в городах, миграции внутри ЕС и роста числа небольших домохозяйств. Все больше людей конкурируют за жилье в одних и тех же городских районах, тогда как предложение не успевает за спросом.
Высокие цены на землю, рост стоимости материалов и труда, жесткие правила зонирования и медленные процедуры выдачи разрешений делают строительство вялым и недостаточным. Как отмечает Европейский инвестиционный банк (ЕИБ), на рынке недостает миллионов домов, а объемы строительства значительно ниже необходимого ежегодного уровня.
Еще один фактор — финансовая и рыночная динамика. В период с 2015 по 2022 год эпоха сверхнизких процентных ставок подстегнула мощный бум на рынке жилья, в результате которого цены в ЕС выросли примерно на 63,6 %.
Ситуация изменилась с июля 2022 года, когда ЕЦБ начал повышать ставки, подняв ставку по депозитам с 0 % до пиковых 4 % к сентябрю 2023‑го. Из-за этого ипотечные кредиты стали менее доступными: средние процентные ставки для новых заемщиков почти учетверились по сравнению с уровнем 2021 года. Высокая стоимость ипотеки делает покупку жилья слишком дорогой, люди дольше остаются в статусе арендаторов, конкуренция на рынке аренды растет, а вместе с ней и ежемесячные платежи.
В некоторых городах, таких как Мадрид и Барселона, дополнительное давление создает инвестиционный спрос. В 2024 году на иностранных покупателей пришлось 7 % сделок с жильем в Мадриде и 14,3 % — в Барселоне. Более 50 % всех инвестиций в недвижимость пришлось на институциональных инвесторов и крупные фонды. К этому добавился бум краткосрочной аренды, который сократил предложение долгосрочного жилья в туристических центрах, включая эти два города.
Давление достигает критической точки
Все больше людей решают жить вместе, чтобы разделить расходы на жилье, что приводит к перенаселенности. Почти 48 % европейцев в возрасте от 18 до 34 лет сейчас живут с соседями по квартире, хотя опросы показывают, что более половины предпочли бы жить отдельно. Из-за этого многие откладывают съезд из родительского дома.
Те же ограничения затрагивают и социальное жилье, которое перестало выполнять роль надежной «подушки безопасности». Предложение не поспевает за спросом, формируются длинные очереди, а доступ для семей с низкими и средними доходами остается крайне ограниченным.
Во многих городах право на социальное жилье получают только самые уязвимые группы, так что даже работающие семьи, вытесненные с частного рынка, не имеют доступа к доступным альтернативам. Одновременно значительная часть фонда социального жилья устаревает и нуждается в модернизации, в том числе для соответствия стандартам энергоэффективности.
По оценкам, около 1,28 % жителей ЕС сегодня живут на улицах, в приютах или временных жилищах. Это на 30 % больше, чем в 2019 году, и на 70 % больше по сравнению с показателями десятилетней давности.
Люди фактически вытесняются с рынка: проблема уже не ограничивается только самыми уязвимыми и все чаще затрагивает работающих граждан и семьи, которые не могут обеспечить себе стабильное жилье. Нехватка социального жилья и поддерживающих служб усложняет поиск долгосрочных решений для тех, кто оказался бездомным.
Многоуровневое сотрудничество
Жилищная политика в первую очередь относится к полномочиям национальных властей, поэтому ЕС может лишь дополнять меры на национальном уровне. Именно государства-члены принимают окончательные решения по арендной плате, моделям социального жилья, правилам зонирования, защите прав арендаторов и налогообложению собственности.
По словам Элизабет Кайпер, заместитель директора брюссельского Центра европейской политики, Европа на протяжении последних двадцати лет недооценивала масштаб кризиса, считая его исключительно внутренней проблемой отдельных стран.
Кайпер подчеркивает, что жизненно важно наладить многоуровневое сотрудничество, в котором местные власти будут играть «более значимую роль и доносить решения до европейских политиков». По ее словам, жилье следует рассматривать не только как «вопрос социальной справедливости, но и как общеевропейскую экономическую проблему».
ЕС не может навязать единую жилищную политику и напрямую регулировать рынок жилья во всем Союзе. Тем не менее он в состоянии опосредованно влиять на ситуацию через финансирование и инструменты мягкого права, а также предоставляя рекомендации и поддерживая действия национальных властей.
Депутат Европарламента и докладчик по этому документу Борха Хименес Ларрас напомнил о важности принципа субсидиарности. «В этом докладе рекомендуется предпринимать определенные меры на региональном и местном уровнях [...]. Наша задача — помочь и внести вклад в решение проблемы, но окончательное решение должны будут принять государства-члены», — сказал он в беседе с Euronews.
На период 2021–2027 годов мобилизовано свыше 43 млрд евро, к которым добавятся еще 10 млрд евро на 2026–2027 годы. В апреле 2024 года Комиссия подсчитала, что 100 млрд евро будут направлены на проекты по повышению энергоэффективности зданий по всему ЕС до 2030 года.
В рамках Механизма восстановления и устойчивости 15,1 млрд евро направлены на социальное жилье, а часть средств программы InvestEU в объеме 26,2 млрд евро поддерживает проекты реновации зданий, нацеленные на экономию энергии. Значительная часть бюджета программы «Горизонт Европа» (95,5 млрд евро) инвестируется в обеспечение безопасного, здорового, доступного и устойчивого жилья.
Часть средств Фонда справедливого перехода (17,5 млрд евро) направляется на повышение энергоэффективности для снижения энергетической бедности. В рамках промежуточного пересмотра в 2025 году программы политики сплочения (392 млрд евро) объем финансирования проектов по развитию доступного и социального жилья был удвоен.
Хотя они напрямую не увеличивают объемы строительства, Директива об энергетических характеристиках зданий и Директива по энергоэффективности помогают сделать жилье более доступным. Обе направлены на повышение энергоэффективности, снижение счетов граждан за энергию и борьбу с энергетической бедностью.
Попытки Европы найти решение
По словам Кайпер, отсутствие у ЕС прямых полномочий в сфере жилищной политики «совсем не облегчает выработку общеевропейского решения». Тем не менее с конца 2024 года Европа реализует ряд мер, рассматривая кризис как возможность для «зеленого» перехода строительного сектора.
Европейский план доступного жилья (2025 год) — флагманский антикризисный документ Комиссии, основанный на четырех ключевых направлениях. Он предусматривает увеличение предложения на рынке, мобилизацию инвестиций для цифровизации и роста в секторе реновации, продвижение реформ и защиту наиболее уязвимых групп населения.
План дополняется пересмотром правил предоставления государственной помощи, призванным упростить национальную финансовую поддержку строительства доступного и социального жилья, а также пакетом «Энергия для граждан», направленным на борьбу с энергетической бедностью.
Параллельно с объявлением первого в истории Саммита ЕС по вопросам жилья, запланированного на 2026 год, реализацией плана займется новый Европейский жилищный альянс, который объединит государства-члены, города, регионы, институты ЕС, застройщиков и организации гражданского общества.
В дополнение к плану Европейская стратегия жилищного строительства нацелена на повышение производительности и устранение неэффективности в строительной отрасли. Сокращение бюрократии, ускорение выдачи разрешений, внедрение цифровых инструментов и продвижение современных методов строительства — ключевые инструменты стратегии на пути к более доступному жилью.
В рамках «зеленого курса» ЕС инициатива «Волна реноваций» (2020 год) также способствует повышению доступности и устойчивости жилья за счет снижения энергозатрат и улучшения качества среды обитания. Поскольку в 2022 году 40 млн европейцев не могли позволить себе отопление, проект ставит цель вдвое увеличить ежегодные объемы реновации и довести их до 35 млн обновленных зданий к 2030 году.
Финансируемый по линии программы «Горизонт Европа» примерно на 120 млн евро в год, проект «Новый европейский Баухауз» представляет собой дорожную карту Комиссии на 2025–2027 годы по реновации и устойчивому развитию жилья, призванную стимулировать предложение и социальную инклюзию.
С финансовой стороны Комиссия и Европейский инвестиционный банк (ЕИБ) запускают общеевропейскую инвестиционную платформу на базе партнерства с национальными институтами развития и международными финансовыми организациями. В рамках плана действий ЕИБ до 2027 года дополнительно мобилизуется еще 10 млрд евро.
Дальнейшие шаги
Несмотря на масштабность, реальное влияние действий ЕС на жилищный кризис еще предстоит оценить. «План по жилью — хороший старт, но в нем есть и потенциальный риск: отсутствие ощутимых результатов сделает европейцев еще более скептически настроенными по отношению к ЕС», — сказала Кайпер в интервью Euronews.
«Европа должна выполнить свои обещания, если не хочет подвести своих граждан и не допустить, чтобы жилищный кризис перерос в вопрос национальной идентичности», — заключила она.
Сотрудничество с государствами-членами остается ключевым условием для преодоления продолжающегося кризиса.
«Я убежден, что мы должны очертить общий рамочный подход, чтобы дать региональным и местным органам инструменты для действий и регулирования, но не принимать за них окончательные решения о тех мерах, которые им необходимо предпринять. Они лучше знают, какая национальная политика им нужна», — отметил Хименес Ларрас.
По словам Тинальи, «европейские фонды могут дополнять национальные и тем самым повышать их эффективность. Они также могут предоставлять государственные гарантии, упрощая привлечение частного капитала и направляя его в проекты по строительству доступного жилья».