Покупаете жильё в Европе? Налоги сопровождают вас от сделки до продажи. В каких странах налог на недвижимость самый высокий, а где минимальный.
Владеть жильём в Европе — значит платить налоги практически на каждом шаге: при покупке, владении, сдаче в аренду и продаже.
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Во всём регионе собственность на недвижимость сопровождается целой сетью налогов, которые идут за вами с момента подписания договора до дня продажи, и платить их приходится независимо от того, пустует объект или приносит арендный доход.
То, сколько вы в итоге отдаёте государству, сильно зависит от страны, где покупаете жильё. Данные Global Property Guide, ресурса, отслеживающего налогообложение недвижимости более чем в 80 странах, показывают, что жильё по всему континенту облагается налогами очень жёстко.
Есть четыре основных вида имущественных налогов, за которыми нужно следить.
Это налог на переход права собственности, уплачиваемый при покупке и часто называемый гербовым сбором; ежегодный налог на имущество, начисляемый на кадастровую, рыночную или оценочную стоимость жилья; налог на доходы от аренды; а также налог на прирост капитала при продаже с прибылью.
Составить однозначный рейтинг стран по уровню этих налогов непросто.
В каждом государстве действуют свои шкалы, многие базовые ставки публикуются как диапазоны, а не одна цифра, и налоговая база, с которой считается тот или иной налог, тоже различается.
Тем не менее одна страна почти всегда оказывается в верхней части рейтингов.
Сколько налога платят с арендного дохода в разных странах Европы?
Для тех, кто покупает жильё под сдачу, налог на доходы от аренды — именно та строка, которая сильнее всего бьёт по доходности, и именно здесь различия между странами наиболее заметны.
Global Property Guide моделирует ситуацию, в которой владелец‑нерезидент сдаёт жильё за €1 500, €6 000 и €12 000 в месяц.
При сравнительно скромной сумме €1 500 в месяц самыми тяжёлыми условиями отличается Дания: там забирают 42,11 % с первого же евро дохода; за ней следуют Нидерланды с 36 % и Финляндия с 30 %. На другом полюсе — Кипр, где стартовая ставка равна нулю, и Люксембург, который берёт символические 2,94 %.
Если аренда выше, расклад меняется.
При €12 000 в месяц таблицу возглавляет Бельгия с 47,27 %, далее идут Дания с 43,22 %, а Германия и Греция делят третью строчку с 41 %.
В нескольких странах налог почти не растёт со ставкой: Италия держит уровень 21 %, Португалия — 28 %, а Нидерланды — 36 % независимо от размера дохода, что в зависимости от аренды может оказаться как выгодой, так и минусом.
Наибольший рост наблюдается в странах, где доходы от аренды просто включают в общую базу подоходного налога. Австрия — наглядный пример.
В Австрии такой доход облагается по той же прогрессивной шкале, что и зарплата: от нуля при сумме ниже €13 308 до 55 % на доходы сверх €1 млн. В подобных случаях налог на недвижимость, который действительно ощутим, — это по сути обычный подоходный налог под другим названием.
Налог на переход права собственности: сколько стоит купить недвижимость
Именно при покупке жилья Бельгия снова выходит вперёд.
Покупатели там могут столкнуться с налогом до 12,5 % от стоимости объекта — чуть выше максимальной ставки в Великобритании (12 %), Нидерландах (10,4 %) и Люксембурге (10 %).
В Бельгии размер этого сбора зависит от региона, так что ваш почтовый индекс играет большую роль.
Если купить дом стоимостью €500 000 в Брюсселе или Валлонии, не подпадая ни под какие льготы, придётся заплатить весь налог 12,5 % — то есть €62 500 уже в день сделки.
Однако для владельцев, покупающих жильё для собственного проживания, картина заметно лучше. Брюссель освобождает от налога первые €200 000 стоимости объекта для подходящих категорий покупателей, так что налог на дом за €500 000 снижается до €37 500.
Валлония предлагает льготную ставку 3 % для соответствующих приобретателей, сокращая налог примерно до €15 000. Покупатели подходящего социального жилья у публичного застройщика в Валлонии вообще не платят регистрационный сбор, а Фландрия устанавливает свои ставки и льготы отдельно.
На другом конце шкалы находятся Эстония и Чехия, где при покупке не взимается никакого налога на переход права собственности.
Сборы при приобретении жилья в Литве составляют около 0,4 % — примерно €2 000 для дома стоимостью €500 000, то есть лишь долю десятков тысяч евро, которые приходится платить покупателям в Бельгии.
В каких европейских странах выше всего ежегодный налог на имущество?
Даже если жильё пустует, вы всё равно можете оказаться должны по имущественным налогам.
Здесь важно не ошибиться, потому что именно ежегодный налог на имущество чаще всего неправильно понимают и сравнивают.
Страны облагают налогом разные базы. Где‑то применяют процент к рыночной стоимости жилья, где‑то — к значительно меньшей кадастровой или оценочной стоимости, которая может быть сильно устаревшей, а в Великобритании проценты вообще не используются: дома распределяют по налоговым диапазонам стоимости.
Максимальная ставка налога на имущество в Испании может достигать 4,8 % в отдельных муниципалитетах, но применяется она к кадастровой, а не рыночной стоимости, поэтому сама по себе цифра мало что говорит.
Если вместо этого смотреть, сколько обычно платят владельцы дома стоимостью около €300 000, различия сильно сокращаются, потому что каждая страна по‑своему определяет налогооблагаемую базу.
В Великобритании муниципальный налог на такой объект обычно составляет от €2 000 до €3 200 в год в зависимости от налоговой категории и местного совета.
Французская taxe foncière и испанский налог IBI, как правило, находятся в диапазоне от €700 до €1 800, поскольку оба рассчитываются от налоговой базы, которая обычно заметно ниже рыночной стоимости. Бельгийский précompte immobilier, исчисляемый исходя из условной арендной стоимости 1975 года, часто попадает в тот же диапазон.
Налог на имущество в Германии (Grundsteuer), который будет реформирован в 2025 году, в большинстве случаев ниже, чем во многих соседних странах, хотя после перехода на новую систему оценки счета будут сильно различаться в зависимости от муниципалитета.
А на Кипре и Мальте владельцы вообще ничего не платят: ни одна из этих стран не взимает ежегодный налог на имущество.
Налог на прирост капитала в Европе: счёт при продаже недвижимости
Если продать жильё с прибылью, налоговая нагрузка может резко меняться: часто важнее не сама ставка, а срок владения объектом.
Самым тяжёлым налогом здесь отличается Дания, где прибыль от продажи добавляется к остальным доходам и облагается по ставке до 52,07 %.
С прибыли в €250 000 это может означать, что вы отдаёте около €130 000 и остаётесь примерно с €120 000.
Мальта действует диаметрально противоположно.
Там не облагается налогом сама прибыль: вместо этого взимается единый сбор 12 % от цены продажи как транзакционный налог, причём ставка снижается до 5 %, если продавец не профессиональный девелопер и продаёт объект в течение пяти лет владения.
Германия выбрала ещё один подход: если владеть объектом более десяти лет, весь прирост капитала — те же €250 000 — вообще не облагается налогом.
Если же продать раньше, прибыль включается в базу подоходного налога, а к ставке добавляется ещё и солидарный сбор.
В какой стране Европы налоги на недвижимость самые высокие?
Если сложить все четыре вида налогов, на первый план выходит одна страна.
Бельгия находится на вершине или близко к ней по уровню налогов при покупке, владении и сдаче жилья, и только относительно мягкий режим налогообложения прироста капитала — 16,5–33 % — даёт хоть какое‑то облегчение.
На другом полюсе — Кипр и Мальта. На Кипре налог на доходы от аренды начинается с нулевой ставки, на Мальте прирост капитала вообще не облагается, а ежегодный налог на имущество не взимается ни там, ни там, что делает эти страны одними из самых щадящих для владельцев недвижимости в Европе.
Для инвестора, покупающего жильё за границей, указанная в объявлении цена — лишь отправная точка.
То, окупится ли европейский дом, зависит от того, какую часть дохода позволяет сохранить местное налоговое законодательство, и в этом смысле разница между брюссельской квартирой и кипрской виллой настолько велика, что ясно: до единого рынка в сфере налогов на недвижимость Европе ещё очень далеко.