Во многих районах Европы цены на жильё ушли далеко вперёд от местных доходов, и Лиссабон оказался среди наименее доступных рынков.
С точки зрения соотношения стоимости жилья и местных доходов купить дом в Париже и Лондоне проще, чем в Лиссабоне.
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Португалия годами продвигала себя как одну из историй успеха в Европе: солнце, безопасность, бурно растущая туристическая отрасль и завидное качество жизни. Но за этой открыткой скрывается один из самых напряженных рынков жилья на континенте.
По последним данным платформы Numbeo, жильё в Лиссабоне сейчас стоит примерно в 18,7 раза больше, чем типичный годовой доход домохозяйства.
Среди крупных городов Европы с ним может соперничать только хорватский прибрежный город Сплит.
10 европейских городов с самым высоким соотношением цен на жильё к доходам
Отношение цены жилья к доходам — один из самых распространенных показателей доступности жилья.
Он сопоставляет стоимость покупки типичного дома с доходом средней семьи и показывает, сколько лет заработка нужно, чтобы приобрести недвижимость.
Чем выше этот показатель, тем дальше жильё уходит из зоны досягаемости для тех, кто получает местную зарплату.
По общему правилу, коэффициент выше 10 уже сигнализирует о проблемах для покупателей, отмечает ведущий экономист по жилищному рынку банка ABN AMRO Майк Ланген. Порог основан на стандартных ипотечных правилах, которые ограничивают расходы на жильё примерно 30% дохода домохозяйства и обычно предусматривают срок займа не более 30 лет.
По этому критерию Лиссабон и хорватский Сплит возглавляют рейтинг: в обоих городах коэффициент «цена–доход» составляет 18,7, то есть почти вдвое выше уровня, который уже считается проблемным.
Следом идут Прага, Милан и Тирана (18,1), Вена (17,4), Белград (17,2), Париж (17,0), Лондон (16,0) и Брно (15,8). Всё это показывает, что собственное жильё становится всё менее доступным во многих крупнейших городах Европы.
Однако именно столица Португалии даёт один из самых наглядных примеров того, насколько сильно цены на недвижимость могут оторваться от покупательной способности местного населения.
Резкий разрыв между ценами на жильё и зарплатами в стране за последнее десятилетие помогает объяснить, почему Лиссабон теперь входит в число наименее доступных рынков жилья в Европе.
Португалия: жильё подорожало на 240%, зарплаты выросли на 59%
За последние 10 лет цены на жильё в Португалии выросли почти на 240%, свидетельствуют данные Global Property Guide.
За тот же период средняя португальская зарплата поднялась примерно с 839 до 1 333 евро в месяц, то есть примерно на 59%.
Цены росли примерно в четыре раза быстрее, чем доходы. И в Лиссабоне этот разрыв может быть еще больше, чем в среднем по стране.
Квартира в центре Лиссабона стоит около 6 763 евро за квадратный метр. Небольшой 50-метровый апартамент обойдется примерно в 338 000 евро.
Если сопоставить это со средней «чистой» зарплатой порядка 1 416 евро в месяц — около 17 000 евро в год — получается почти 19 годовых доходов, и это до того, как хоть один евро будет потрачен на что-либо еще.
Почему цены на жильё в Португалии продолжают расти
Чаще всего объяснение звучит просто: жилья не хватает.
Но тревожные сигналы поступают уже не только из рыночной статистики.
В своем экономическом обзоре на 2026 год ОЭСР отнесла Португалию к странам с одним из самых низких уровней доступа к жилью в развитом мире. В качестве причин называются регуляторные барьеры, слабый рынок аренды и предложение жилья, которое слишком медленно реагирует на спрос.
Особенно сильно, подчеркнули в организации, страдает молодёжь.
Страна строит значительно меньше жилья, чем ей необходимо. Сейчас в Португалии вводится в эксплуатацию порядка 25 000–30 000 домов и квартир в год, тогда как, по оценкам отраслевых ассоциаций и властей, для удовлетворения спроса нужно около 45 000–50 000.
Кроме того, лишь около 2% жилищного фонда Португалии приходится на социальное жильё — это один из самых низких показателей в Европе.
Однако исследования показывают, что картина сложнее.
В последнем обзоре жилищного рынка ABN AMRO отмечает, что исторически рост доходов и снижение ипотечных ставок оказывали на рост цен на жильё в Европе гораздо большее влияние, чем демографический фактор или дефицит строительства.
Кризис, вышедший на улицы
Дефицит доступного жилья спровоцировал в Португалии самую масштабную за десятилетия волну протестов. С 2023 года движение «Casa para Viver» («Дома для жизни») вывело на улицы по всей стране десятки тысяч людей под лозунгом «Já não dá» — «Так больше нельзя».
Активисты требуют ужесточить контроль над ростом арендной платы, наращивать фонд доступного жилья и использовать пустующие здания, утверждая, что право на жильё закреплено в конституции.
Кризис особенно заметен на окраинах Лиссабона, где семьи в неформальных поселениях, таких как Талуде в муниципалитете Лореш, сталкиваются с угрозой выселения, хотя многие взрослые работают полный день и всё равно не способны платить рыночную аренду.
По словам Хайме Лукe, члена консультативного совета Еврокомиссии по вопросам жилья, последствия выходят далеко за пределы рынка недвижимости.
Когда учителя, медсестры, полицейские, молодые специалисты и студенты больше не могут позволить себе жить в городе, говорит он, этот город начинает терять свою экономическую конкурентоспособность.
Не лопнет ли жилищный пузырь в Португалии?
Несмотря на усиливающееся давление на доступность жилья, немногие экономисты ожидают скорого обвала рынка.
Под пузырём обычно понимают ситуацию, когда цены отрываются от фундаментальных факторов и становятся уязвимыми для резкой коррекции.
В своем отчете о финансовой стабильности за май 2026 года Банк Португалии предупреждает, что дефицит предложения продолжает подталкивать цены вверх, но при этом отмечает, что строгие ограничения на кредитование сдерживают рискованные займы — а именно они чаще всего и становятся спусковым крючком обвала рынка жилья.
Аналитики BPI Research недавно повысили прогноз роста цен на жильё в Португалии в 2026 году до 11,7%.
Страна по-прежнему пользуется структурным спросом, ограниченным предложением и устойчивым интересом со стороны иностранных покупателей.
Иными словами, рынок жилья в Португалии может быть чрезвычайно дорогим, не будучи при этом классическим спекулятивным пузырем.
Однако показатели доступности жилья подают тревожные сигналы.
Коэффициент «цена–доход», приближающийся к 19, в сочетании с ростом цен примерно на 240% за десятилетие при увеличении зарплат всего на 59% говорит о том, что текущие оценки становится всё труднее объяснить, опираясь лишь на внутренние доходы.
Это совсем не означает, что цены обязательно пойдут вниз.
Но это показывает, что Лиссабон превратился в один из наименее доступных рынков жилья в Европе, а разрыв между ценами на недвижимость и местными доходами стал максимальным за последние десятилетия.