Где в еврозоне самые низкие и самые высокие ставки по ипотеке

Возьмите ипотеку на жилье в Латвии сегодня — банк назначит ставку 4,18 % годовых. В Мальте за тот же кредит вы заплатите 2,08 %.

РЕКЛАМА

РЕКЛАМА

Одна валюта, один центральный банк, одна и та же фаза процентного цикла, но две семьи в зоне евро сталкиваются с принципиально разной стоимостью ипотеки.

Этот разрыв — более двух процентных пунктов между самыми дешевыми и самыми дорогими рынками — одно из самых заметных наблюдений в свежих данных Европейского центрального банка по новым жилищным кредитам за апрель 2026 года.

В Южной Европе ипотека дешевле

Средняя ставка по ипотеке в зоне евро, по данным ЕЦБ, составляет 3,43 % с учетом как кредитов с фиксированной, так и с плавающей ставкой во всех странах блока.

Самые низкие ставки сосредоточены в странах Средиземноморья.

Во главе рейтинга — Мальта с показателем 2,08 %, за ней следуют Болгария (2,45 %), Испания (2,80 %), Португалия (2,85 %), Хорватия (2,95 %) и Словения (2,99 %).

Среди крупнейших экономик еврозоны выделяются Испания и Португалия. Заемщики в этих странах платят примерно на один процентный пункт меньше, чем их коллеги в Германии, где новые ипотечные кредиты обходятся в среднем под 3,84 %.

Балтийские страны остаются самыми дорогими

На противоположном полюсе находятся государства Балтии.

Самая высокая ставка по ипотеке в еврозоне зафиксирована в Латвии — 4,18 %, далее идут Эстония (4,05 %) и Литва (3,88 %).

Выше среднего уровня по зоне евро находятся также Германия, Бельгия и Нидерланды.

Реальная цена ипотечного разрыва в Европе

Для домохозяйств такие различия по ставкам выливаются в существенную разницу в ежемесячных платежах.

Ипотека на 200 000 € сроком на 20 лет под среднюю мальтийскую ставку 2,08 % означает ежемесячный платеж около 1 019 €.

Под латвийские 4,18 % тот же кредит обойдется примерно в 1 231 € в месяц — более чем на 200 € дороже.

За весь срок кредита заемщик в Латвии выплатит почти 295 000 €, тогда как на Мальте — около 245 000 €.

Разница по процентам составит примерно 50 800 € сверх той же самой суммы долга, оформленного в той же валюте.

Почему ставки по ипотеке так различаются внутри еврозоны?

ЕЦБ устанавливает единую базовую процентную ставку для всей валютной зоны, но конечная цена ипотеки в значительной степени определяется национальными банковскими системами.

Первый фактор — структура каждого рынка и, прежде всего, преобладающий тип кредитов: с фиксированной или плавающей ставкой.

В странах Балтии и Финляндии доминируют кредиты с плавающей ставкой.

По данным ЕЦБ, на такие ипотеки приходится более 93 % новых жилищных кредитов в Латвии, Эстонии и Финляндии против всего 15 % в еврозоне в среднем.

Когда процентные ставки растут, заемщики в странах, где преобладают «плавающие» кредиты, ощущают это почти сразу.

Во Франции, Испании и Португалии, напротив, доминируют фиксированные ставки, что позволяет семьям надолго зафиксировать стоимость кредита и сглаживает влияние краткосрочных колебаний.

Не менее важна и конкуренция между национальными банками.

Небольшие банковские сектора с ограниченным числом кредиторов, как правило, работают с более широкими маржами. Рынки Балтии достаточно концентрированы, что ослабляет конкурентное давление на ставки по ипотеке.

Сказывается и структура фондирования. В одних странах банки в большей степени зависят от оптовых рынков заимствований, в других — опираются на крупную базу внутренних депозитов, что позволяет им кредитовать дешевле.

Низкое положение Мальты в таблице по уровню ставок — не новость.

Эксперты часто объясняют это жесткой конкуренцией между мальтийскими банками, высокой долей внутренних вкладов и относительно стабильным рынком недвижимости, что помогает удерживать ипотечные ставки на низком уровне.

Кроме того, доля кредитов с плавающей ставкой в стране значительно ниже, чем в государствах Балтии, так что заемщики менее уязвимы перед быстрыми изменениями политики ЕЦБ.

Напоминание о том, что валютный союз еще не стал финансовым

Данные ЕЦБ подчеркивают парадокс, заложенный в саму идею евро.

Монетарная политика централизована во Франкфурте, но механизм ее передачи в экономики стран остается сильно фрагментированным.

Для покупателей жилья это означает, что география по‑прежнему имеет решающее значение.

Семья, покупающая дом в Риге, может платить по ипотеке более чем вдвое большую процентную ставку, чем домохозяйство в Валлетте, хотя обе берут кредит в одной и той же валюте и под надзором одного центрального банка.

Спустя почти три десятилетия после появления евро стоимость покупки жилья остается одним из самых наглядных примеров того, что национальные финансовые границы внутри валютного союза по‑прежнему не исчезли.