Непрозрачность данных о владении недвижимостью в стране затрудняет оценку долей крупных собственников, новых игроков рынка и общей картины бизнеса в режиме реального времени.
Открытая информация о распределении прав собственности на недвижимость в Испании по-прежнему остается недостаточной. Особенно это касается жилья, сосредоточенного в руках крупных собственников, то есть физических лиц или компаний, владеющих более чем 10 жилыми объектами или более 1 500 м² жилья.
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Данные о реальной доле, которыми располагает государственный кадастр, обезличивают информацию о владельцах. В случае с рынком аренды, регулирование которого находится в ведении автономных сообществ, эти сведения можно получить, направив запрос на основе законов о прозрачности и проанализировав залоговые депозиты арендаторов, так что многие типы жилья (квартиры в собственности, пустующее жильё, туристические апартаменты и т. д.) остаются вне анализа. В результате невозможно в режиме реального времени точно знать, кто является собственником этих объектов.
Отслеживание сделок с недвижимостью, объявленных самими компаниями с начала 2026 года, действительно позволяет понять, кто сейчас наиболее активно действует на иберийском рынке. Однако это не означает, что они уже по числу объектов вытеснили традиционных игроков, доминировавших на рынке в последнее десятилетие, таких как Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management, а также Santander и CaixaBank.
Новые инвестиции (включая проекты на государственной земле)
Fidere (группа socimi, специализирующаяся на покупке социального и арендного жилья) стала участником крупнейшей сделки текущего года на сумму 1 050 млн евро. Канадская Brookfield приобрела её у Blackstone, косвенно получив портфель из 47 зданий и более чем 5 000 арендных квартир. Сделка датирована мартом этого года.
В мае компания Azora договорилась о покупке у Patrizia 1 200 арендных квартир в столичном районе Барселоны (одной из самых напряжённых зон страны с очень высокой плотностью населения в районах вроде Л’Оспиталет-де-Льобрегат) за более чем 350 млн евро. Ранее Patrizia приобрела эти объекты у BeCorp в 2022 году примерно за 600 млн евро.
Ряд сделок был подписан ещё до завершения строительства жилья: Barings купит у Aurora Homes 305 доступных квартир в районе Лос-Серрос (Викальваро) более чем за 70 млн евро с вводом в эксплуатацию в 2029 году, а также ещё 188 квартир в Вальдебебасе более чем за 56 млн евро у Grupo Ferrocarril.
Сами автономные сообщества и отдельные муниципалитеты передают концессии на использование государственной земли такого рода компаниям, иногда на сроки от 45 до 75 лет, в стране, где доля социального арендного фонда не превышает 1,72 %, что существенно ниже среднего по Европе, составляющего примерно 8–9 %. Показателен пример компании Culmia, девелопера, контролируемого американским фондом Oaktree. В 2025 году она передала третий лот программы Plan Vive правительства автономного сообщества Мадрид немецкой DWS, продав долю в концессионной компании. Объём сделки составил 255 млн евро.
Именно баварская компания MEAG выкупила у Culmia 50 % портфеля, включающего 1 137 квартир программы Plan Vive II (сообщество Мадрид), 437 объектов программы доступной аренды мэрии столицы и 208 квартир, находящихся в ведении правительства Валенсийского сообщества.
Лопается ли жилищный пузырь?
Сделки купли-продажи жилья в Испании слегка притормаживают на фоне резкого роста цен на жильё в стране. Это подтверждают данные Национального института статистики (INE), собранные Cushman & Wakefield, а также исследования BBVA Research, который прогнозирует снижение на 7,3 % в этом году и лёгкое восстановление (0,6 %) к 2027 году.
В своём отчёте за второй квартал 2026 года упомянутая консалтинговая компания зафиксировала годовое снижение на 3,51 % числа таких сделок к маю 2026 года, до 286 000 операций. Аналитики также отмечают, что ухудшение условий финансирования приводит к тому, что семьи переходят на аренду или остаются на этом рынке дольше, дополнительно подталкивая цены в сегменте арендного жилья.
В отчёте C&W говорится о «поразительном росте на 376 %» в годовом выражении инвестиций в арендное жильё и подчёркивается, что «в первом полугодии 2026 года объём инвестиций уже заметно превысил показатель за весь 2025 год», достигнув 2 934 млн евро в сегменте операций крупных собственников и инвестиционных фондов.
На первый взгляд это может противоречить снижению числа сделок купли-продажи жилья, однако показатели отражают разные явления. Статистика купли-продажи учитывает количество заключённых сделок, тогда как объём инвестиций показывает объём средств, направленных на покупку жилья и портфелей недвижимости, так что несколько крупных операций способны существенно увеличить общую сумму инвестиций. В Испании покупки жилья юридическими лицами составили 10 % всех сделок в 2025 году, согласно последнему отчёту Генерального совета нотариата.
В любом случае к этим цифрам следует относиться осторожно: они не позволяют оценить реальное количество объектов жилья, находящихся в собственности компаний по всей стране из-за закрытости информации о совокупном объёме их активов; речь идёт лишь о динамике сделок на рынке жилья.
Что касается других исследований состояния жилищного рынка, в отчёте Oxford Economics за май также говорится о том, что ожидается замедление роста цен на жильё до 5 % в 2027 году после двузначных показателей 2025 года (12,89 %). По предварительным оценкам, показатель за нынешний год может приблизиться к 11 %. Тем не менее нынешнее замедление, судя по прогнозам, может оказаться временным.
Снижение темпов создания рабочих мест, ведущее к падению доходов населения, и недавнее повышение процентных ставок Европейским центральным банком на фоне нового всплеска инфляции рассматриваются среди возможных причин будущего охлаждения рынка.
Жильё превратилось в главную проблему для испанцев. Об этом заявили 37,5 % участников опроса в последнем сентябрьском барометре CIS, поставив её выше других экономических трудностей (21,6 %) и вопроса миграции (19,7 %).
Эта реальность становится хронической на наиболее напряжённых рынках. Шесть крупнейших городских агломераций Испании концентрируют 36 % домохозяйств, как следует из ежегодного доклада Банка Испании по этому вопросу, и именно там сохраняется наиболее значительный разрыв между спросом и предложением жилья, способного этот спрос удовлетворить.