В 2025 году рост цен на аренду в ряде европейских стран достиг двузначных значений, а в Турции и вовсе составил 78 %. Эксперты объясняют это тем, что спрос по всей Европе растет быстрее, чем предложение.
Во всей Европе становится всё сложнее найти доступное и достойное жильё. Расходы на жильё составляют пятую часть дохода среднестатистического домохозяйства в ЕС. В некоторых странах эта доля значительно выше и, по данным Eurostat, достигает 35% в Греции.
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Рост арендной платы становится серьёзным бременем для европейцев. В 2025 году аренда в ЕС подорожала на 3,1%. В ряде стран инфляция на рынке аренды достигла двузначных значений.
Спрос растёт быстрее, чем предложение
«Ключевая тенденция проста: спрос растёт быстрее, чем предложение», – сказала Euronews Business руководитель отдела исследований рынка жилой недвижимости Европы в Knight Frank Кейт Эверетт-Аллен.
«Проблемы с доступностью жилья на рынке покупки, особенно на фоне всё ещё относительно высоких ипотечных ставок, вытеснили больше домохозяйств на рынок аренды, в первую очередь тех, кто покупает жильё впервые».
Какие страны столкнулись с самым сильным ростом арендной платы в 2025 году? Какие факторы сильнее всего разогнали цены на аренду?
Внутри ЕС средний темп изменения фактической арендной платы за жильё колебался от 1% в Финляндии до 17,6% в Хорватии.
Высокой инфляция аренды остаётся и в Греции (10%), Венгрии (9,8%), Болгарии (9,6%) и Румынии (8,2%) – во всех этих странах рост превышает 8%.
По словам Кейт Эверетт-Аллен, под давлением оказалось и предложение. Налоговые и регуляторные изменения снизили интерес арендодателей в ряде стран, а требования по энергоэффективности и расходы на модернизацию повышают стоимость владения арендным фондом.
Ограничения на краткосрочную аренду немного помогают, но этого недостаточно, чтобы заметно изменить общую картину предложения. «В результате рынок аренды становится более напряжённым, а арендные ставки продолжают расти», – отметила она.
Три крупные экономики ниже среднего по ЕС
Помимо Финляндии (1%), годовая инфляция аренды ниже среднего по ЕС уровня в Люксембурге (1,6%), Мальте (1,7%), Словении (1,9%), Германии (2,1%), Дании (2,2%), Франции (2,3%) и Испании (2,4%).
Это означает, что в трёх крупнейших экономиках Европы аренда росла медленнее, чем в среднем по ЕС. Среди «большой четвёрки» экономик ЕС единственной страной, где инфляция аренды превысила средний показатель по союзу, стала Италия (3,8%), причём всего менее чем на один пункт.
Чехия (6,1%), Латвия (5,7%), Литва (5,6%), Португалия (5,3%), Швеция (5,3%), Нидерланды (5,1%) и Словакия (5,1%) – другие страны, где аренда подорожала более чем на 5%.
Растущие издержки для арендодателей
«Рост арендной платы в 2025 году был обусловлен высокой востребованностью аренды, поскольку рост цен на жильё вытолкнул больше домохозяйств на рынок аренды», – рассказал Euronews Business Микк Калмет из Global Property Guide.
«Растущие издержки арендодателей, особенно тех, кто сильно закредитован, постепенно перекладывались на арендаторов – это ещё больше подталкивало арендные ставки вверх».
Он также отметил, что страны с менее зарегулированными рынками аренды и более жёстким дефицитом предложения в целом демонстрировали более сильный рост. Напротив, в странах с контролем над арендой или уже изначально высоким уровнем арендных ставок рост, как правило, более умеренный.
Турция резко выбивается из ряда
Если учитывать страны-кандидаты в ЕС и государства ЕАСТ, Турция оказывается ярким исключением: среди 36 стран её годовая инфляция аренды достигает 77,6%. Второе место занимает Черногория с ростом на 18,5%, что показывает, насколько сильно Турция опережает остальных.
«Инфляция [в Турции] исключительно высока, поэтому она обеспечивает значительную часть номинального роста арендной платы», – пояснила Эверетт-Аллен.
Она подчеркнула, что владение собственным жильём в Турции становится всё менее доступным.
Быстрый рост цен на жильё, высокие ипотечные ставки и ограниченная доступность долгосрочного финансирования с фиксированной ставкой фактически закрыли для многих семей возможность покупки, ещё больше усилив спрос на аренду.
Турция: контроль над арендой дал обратный эффект и разогнал цены
Правительство Турции ограничило рост арендной платы потолком в 25% в июле 2022 года, а затем продлило это ограничение до июля 2024-го.
«Контроль над арендой привёл к непредвиденным последствиям», – сказала Эверетт-Аллен. По её словам, годовое повышение платы для действующих арендаторов ограничили уровнем, значительно ниже инфляции, и это подтолкнуло арендодателей отыгрывать потери за счёт резкого повышения цен по новым договорам, что резко подняло средние рыночные ставки.
«Жильё часто рассматривается как защита от инфляции и обесценения валюты, что толкает вверх и цены, и арендные платежи», – отметил Калмет.
Чистая минимальная заработная плата в Турции в 2026 году выросла на 27% по сравнению с 2025-м. Почти двое из пяти работников получают минимальную зарплату.
В целом аренда росла значительно быстрее в Восточной Европе и на Балканах, чем в других регионах, тогда как Косово (1%) и Северная Македония (3,3%) стали исключением.
По словам Микка Калмета, Черногория и Хорватия также демонстрируют высокий рост, прежде всего потому, что они привлекательны для краткосрочной и долгосрочной аренды – особенно по сравнению с такими исторически популярными направлениями, как Испания и юг Франции.
Соотношение между чистой зарплатой и арендой в центрах европейских городов сильно различается. Euronews Business ранее рассказывал о лучших и худших показателях соотношения аренды к зарплате по Европе.