Цены на жильё росли быстрее доходов домохозяйств в 17 странах ЕС с 2015 по 2025 год. Разрыв сильнее всего увеличился в Португалии, тогда как в Румынии наблюдалось наибольшее снижение цен на жильё относительно доходов.
Насколько хватает дохода домохозяйства при покупке жилья? В 17 странах ЕС его хватало в 2025 году на меньшее, чем десятью годами ранее. Коэффициент Eurostat «цены на жилье к доходам», показывающий, как меняется доход домохозяйств по отношению к ценам на жилье, за этот период вырос по ЕС на 6,8%, хотя в 10 государствах-членах он снизился.
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Тем временем цены на жилье в ЕС за десять лет ко второму кварталу 2026 года выросли на 62%. В ответ на жилищный кризис в объединении Европейская комиссия в декабре 2025 года представила свой Европейский план доступного жилья.
Что такое коэффициент «цены на жилье к доходам»?
Коэффициент «цены на жилье к доходам» сравнивает изменения цен на жилье с изменениями располагаемого дохода домохозяйств в расчете на человека. Рост показателя означает, что жилье стало дороже относительно доходов. Падение означает, что оно подешевело относительно доходов.
Показатель каждой страны показывает, насколько изменилось это соотношение со временем. На доступность жилья также влияют расходы по ипотеке.
Португалия фиксирует крупнейший рост
С 2015 по 2025 год Португалия показала наибольшее увеличение коэффициента «цены на жилье к доходам» - на 60,8%. За ней следовали Нидерланды с ростом на 34,3%.
«Страна пережила туристический бум, а их программа «золотых виз» привлекла иностранных инвесторов, поэтому цены на жилье росли частично из-за иностранного капитала», - сообщил Euronews Business старший экономист по жилищному рынку ABN AMRO Майк Ланген.
Он назвал основными причинами роста в Нидерландах дефицит жилья и спрос со стороны инвесторов.
Коэффициент также вырос более чем на 20% в Венгрии (26,5%), Чехии (25,8%), Испании (24,5%) и Греции (22,5%).
Это означает, что в этих странах жилье стало менее доступным, поскольку цены росли быстрее, чем доходы.
Доцент экономики Тринити-колледжа в Дублине Ронан Лайонс отметил, что страны во главе списка сочетают сильный спрос в своих крупных городах с предложением, которое не успевает за ним.
Коэффициент также вырос более чем на 10% в Словении (18,2%), Ирландии (14,4%), Австрии (13,6%), Словакии (11,2%), Люксембурге (10,6%) и Литве (10,1%).
Румыния фиксирует крупнейшее падение, а арендаторы сталкиваются с высокими затратами
На другом полюсе коэффициент Румынии снизился на 42,8% - это самое большое падение в ЕС. В 2025 году цены на жилье были существенно ниже по отношению к доходам домохозяйств, чем в 2015 году.
Коэффициент «цены на жилье к доходам» также снизился на 25,2% в Финляндии и на 16,2% в Болгарии. Кипр (12%) и Италия (11,9%) также показали двузначное снижение.
По словам Лангена, быстрый рост доходов в Болгарии и Румынии после их вступления в ЕС сделал жилье более дешевым относительно доходов.
Лайонс обратил внимание на давление, с которым сталкиваются арендаторы в Румынии. В 2025 году 56% людей, платящих рыночную арендную плату, жили в домохозяйствах, которые тратили более 40% своего располагаемого дохода на жилье, что было самым высоким показателем в ЕС.
Среди четырех крупнейших экономик ЕС коэффициент снизился менее чем на 6% во Франции и на 11,9% в Италии, тогда как в Германии он вырос на 1,6%. Испания показала наибольший рост из этой четверки - на 24,5%.
Сравнение с долгосрочным средним
Eurostat также сравнивает показатель каждой страны за 2025 год с ее собственным средним за период с 2000 по 2025 год, используя самый ранний доступный год, если данных за 2000 год нет. В целом по ЕС коэффициент оказался всего на 0,03% выше своего долгосрочного среднего.
Португалия и Румыния снова оказались на противоположных концах диапазона. Коэффициент Португалии был на 37% выше своего долгосрочного среднего по сравнению с ростом на 60,8% с 2015 года. Коэффициент Румынии был на 53% ниже долгосрочного среднего и на 42,8% ниже уровня 2015 года.
В ряде стран два показателя рассказывают разные истории. Например, коэффициент Ирландии был на 14,4% выше, чем в 2015 году, но на 1,7% ниже своего долгосрочного среднего. По словам Лайонса, частично это связано с тем, что в долгосрочное среднее входит жилищный пузырь середины 2000-х годов.
Похожая картина наблюдается в Литве: коэффициент на 10,1% выше, чем в 2015 году, и на 5,7% ниже долгосрочного среднего.
Нидерланды и Венгрия обе продемонстрировали двузначный рост между 2015 и 2025 годами. В 2025 году их коэффициенты были соответственно на 12% и 5,3% выше своих долгосрочных средних. Коэффициент Болгарии был на 36% ниже долгосрочного среднего и на 16,2% ниже уровня 2015 года.
Имеет ли значение отправная точка расчета?
«Базовый период (2015 год) приходился почти на исторически низкий уровень соотношения цены к доходам. Это означает, что мы сравниваем с одним из самых дешевых периодов за последние 20 лет», - сказал Ланген. По его словам, если бы за отправную точку взять 2005 год, рост был бы намного меньше.
Ланген также отметил, что важны расходы по ипотеке, поскольку мало кто покупает жилье за наличные. Депозитная ставка Европейского центрального банка составляет 2,5% по сравнению с минус 0,3% в конце 2015 года.
«Обе меры отражают изменения: изменение с 2015 года или отклонение от 25-летнего среднего. Ни одна из них не говорит нам, насколько жилье доступно сегодня», - сказал Лайонс. Он подчеркнул, что снижение показателя само по себе не делает рынок доступным.
Лайонс обратил внимание еще на один аспект. «Страны, которые «улучшаются» в статистике Eurostat, не всегда выглядят благополучно», - отметил он. Он подчеркнул, что арендаторы в Финляндии, где коэффициент снизился на четверть, тратят на аренду около 32% своего дохода, что является самым высоким показателем в ЕС, согласно обследованию доходов и условий жизни Eurostat.