В Мадриде квадратный метр жилья стоит почти вдвое дороже, чем в центре Мехико, и втрое, чем в Буэнос-Айресе, но с учётом зарплат аренда там столь же тяжела или даже тяжелее.
За сумму, которую стоит один квадратный метр жилья в Мадриде, в центре Мехико можно купить почти два, а в Буэнос-Айресе, Боготе или Сан-Паулу – три. Но по уровню цен испанская столица играет в другой лиге.
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Если вместо цен сравнивать зарплаты, разрыв сокращается, а местами и переворачивается. В автономном сообществе Мадрид аренда квартиры площадью 80 квадратных метров в 2025 году забирала 71% валовой зарплаты. В Буэнос-Айресе двухкомнатная квартира обходится примерно в 80% среднего дохода наёмного работника. А в районе Сантьяго-де-Чили человек, получающий минимум, вынужден отдавать за небольшую квартиру от 78% до 96% своих поступлений.
Эксперты по финансам и экономике рекомендуют не направлять на оплату аренды более 30% дохода. Если взять за ориентир модальную (а не среднюю) зарплату в Испании – 16 520 евро, разделённые на 12 месяцев, – получится 1 376 евро. При таком раскладе и следуя советам экономистов, человек не должен тратить на жильё более 412 евро в месяц.
За такую цену на самых популярных порталах поиска жилья в Мадриде не удаётся найти ничего. Ближе всего – квартира примерно 30 квадратных метров за 500 евро.
Почти тот же результат получается, если переключиться на другой крупный город Испании. В Барселоне за 500 евро можно найти жильё заметно большего метража, чем в столице, но поиск всё равно даёт всего три варианта – ничтожное число.
Сколько стоит жильё в Мадриде
Вторичное жильё в столице в августе предлагалось по 6 471 евро за квадратный метр, по данным Idealista, что на 2,2% больше, чем годом ранее, и уже ниже апрельского максимума в 6 619 евро. Торможение не добралось до самых дешёвых районов: в Вильяверде, округе с самым доступным квадратным метром, цена выросла за год на 25%.
Рынок аренды, в свою очередь, потолка не видит. В сентябре он обновил рекорд – 23,4 евро за квадратный метр в месяц, на 4,8% больше, чем год назад. Судя по сопоставлению предлагаемых зарплат на сайтах вакансий и порталах недвижимости, Мадрид – автономное сообщество, где аренда больше всего давит на доходы: 71% валовой зарплаты в 2025 году против общенациональной средней в 50%.
Политика тоже не помогает снять напряжение. Сообщество Мадрид не объявило ни одной зоны напряжённого рынка – статуса, предусмотренного Законом о жилье и позволяющего ограничивать арендные ставки. Этим уже воспользовались другие регионы, например Каталония (первая), Страна Басков, Наварра...
Центральное правительство пытается действовать самостоятельно. Совет министров во вторник одобрил два декрета, которые продлевают договоры, истекающие до 2029 года, вновь ограничивают годовой рост аренды 2% и продлевают до 2030 года защиту от выселений, но Конгресс депутатов отклонил первый из этих декретов – 172 голоса «за» и 178 «против», а второй также провалился – 166 голосов «за» и 184 «против».
Похожий пакет уже падал весной: 28 апреля нижняя палата отказалась утвердить предыдущий декрет – 177 голосов против 166.
Мадрид на фоне других городов Испании
Мадрид – не самая дорогая столица для покупки жилья, хотя для аренды – самая дорогая. По данным Idealista, в августе его обошёл Сан-Себастьян: 6 680 евро за квадратный метр против 6 471. Далее идут Пальма (5 835), Барселона (5 440), Бильбао (4 201), Малага (3 938), Валенсия (3 469) и Севилья (2 924), которая почти точно совпадает с национальной средней.
В аренде первенство держит Мадрид – 23,4 евро за квадратный метр в сентябре. Барселона (20,1), Пальма (19,6), Сан-Себастьян (18,4) и Малага (16,5) идут следом, а средний показатель по стране – 15,1.
Быстрее всего меняется не уровень, а динамика. За год цена продажи в Мадриде выросла всего на 2,2% – это минимальный рост среди крупных рынков, и рядом с ним только Сан-Себастьян (2,6%). Лидируют Севилья (11,5%) и Бильбао (10,6%), а Барселона (6,3%), Валенсия (6,1%), Малага (5,1%) и Пальма (4,9%) занимают промежуточные позиции.
Барселона: потолок, которого нет в Мадриде
Хотя поиск квартир дешевле 500 евро в Барселоне тоже возможен и даёт столь же печальную картину (всего три варианта за 500 евро или меньше), Столица Каталонии имеет статус зоны напряжённого рынка с 2024 года. Оценка эффекта зависит от того, кто её даёт.
По данным Каталонского института земли (Incasòl), средняя арендная плата по новым договорам составила 1 127 евро в месяц в первом квартале 2026 года – на 4,7% меньше, чем двумя годами ранее. Но между 2023 годом, последним годом без потолка, и 2025‑м цена почти не изменилась (1 136 против 1 134 евро). Квадратный метр подорожал на 3,5%, потому что сдаваемые квартиры стали меньше: в среднем с 73,7 до 71,1 квадратного метра.
Предложение – другая проблемная сторона. В первом квартале в столице Каталонии было подписано 8 156 обычных договоров аренды – на 17% меньше, чем в тот же период 2024‑го, тогда как число договоров временной аренды выросло и в 2025 году приблизилось к 8 800 в год.
Женералитет утверждает, что в муниципалитетах с потолком число стандартных договоров аренды выросло на 20 994 с момента введения меры. Представитель Idealista, напротив, заявляет, что предложение падает прежде всего на наиболее регулируемых рынках. Объявляемая цена в Барселоне за год снизилась на 0,8%, тогда как в Мадриде выросла на 4,8%.
Страна Басков: аренда падает, цены на покупку растут
Сан-Себастьян – самая дорогая столица по стоимости покупки жилья, при этом аренда там за год подешевела на 2,5%. В Бильбао объявляемая арендная плата снизилась на 0,3%, но цены продажи выросли на 10,6%. Город объявлен зоной напряжённого рынка до октября 2028 года. Среди крупных городов Сан-Себастьян, Барселона и Бильбао — единственные, где заявленная аренда снижается.
Если посмотреть на восток страны, то Валенсия, где, как и в Мадриде, нет объявленных напряжённых зон, находится всего на 0,5% ниже своего исторического максимума. Севилья, несмотря на рост цен на 11,5%, всё ещё на 12% ниже рекорда 2007 года, когда квадратный метр стоил 3 322 евро.
И, наконец, Пальма демонстрирует самый сильный рост арендной платы среди крупных рынков – на 7,3%, до 19,6 евро за квадратный метр, а Балеарские острова – самое дорогое сообщество для покупки жилья (5 595 евро за квадрат). В Малаге аренда, в свою очередь, выросла на 3,9%, и провинция вышла на третье место по дороговизне аренды (18,8 евро), уступая только Мадриду и Балеарам.
Доля зарплаты, уходящая на жильё, показывает ту же иерархию. В 2025 году аренда квартиры площадью 80 квадратных метров «съедала» 76% средней валовой зарплаты в провинции Барселона, по данным InfoJobs и Fotocasa, и 72% – в провинции Мадрид. Далее идут Балеарские острова (64%), Бискайя (61%), Гипускоа и Малага (57%) и Валенсия (53%).
Цены в долларах, нагрузка на зарплаты
В отчёте Deutsche Bank Mapping the World's Prices 2026 сравниваются 69 городов. Мехико – самая дорогая из анализируемых латиноамериканских столиц – 3 441 евро за квадратный метр в центре. Далее следуют Рио-де-Жанейро (3 264 евро), Сантьяго (2 507 евро), Сан-Паулу (2 397 евро), Богота (2 329 евро) и Буэнос-Айрес (2 328 евро).
Четыре последних города входят в десятку с самым дешёвым квадратным метром в исследовании. По курсу на этот четверг средняя цена в Мадриде составляет около 7 300 долларов. И это если сравнивать всю испанскую столицу, включая окраины, с центром латиноамериканских городов.
Картина меняется, если сопоставить цены с минимальными зарплатами. В Мадриде квартира площадью 80 квадратных метров по средней цене Idealista обходится примерно в 1 870 евро в месяц, то есть в 1,3 минимальной зарплаты, составляющей 1 424,5 евро брутто при 12 выплатах в год. В Мехико средняя аренда двухкомнатной квартиры площадью 65 квадратных метров равна почти 70 дням работы на минимальной ставке – примерно 2,3 минимальной месячной зарплаты.
В Буэнос-Айресе двухкомнатная квартира площадью 50 квадратных метров также превышает двойной размер минимальной зарплаты, а в Боготе средняя аренда квартиры составляет около 2,1 минимального оклада. Причём в двух первых случаях речь идёт о жилье заметно меньшей площади, чем в Мадриде.
Пять столиц, пять разных кризисов
1. Мехико: аренда растёт, а потолок не доходит до объявлений
Мексиканская столица больше всех напоминает Мадрид по характеру дискуссии. Аренда за год до июня выросла на 9,6% – более чем вдвое быстрее инфляции, согласно индексу Inmuebles24.
Средняя цена двухкомнатной квартиры – 21 921 песо (1 069 евро) в месяц, при разбросе от 38 419 песо (1 874 евро) в районе Хиподром Конденса до 10 865 песо (530 евро) в Пантитлане. Около двух миллионов человек, каждый четвёртый житель города, по данным столичного правительства, живут в аренду.
Покупка жилья ещё менее доступна. Расчёты издания Expansión показывают, что для приобретения квартиры площадью 60 квадратных метров нужен месячный доход порядка 85 800 песо (4 187 евро), то есть почти девятикратный размер минимальной зарплаты 2026 года.
В городе уже существует потолок для роста аренды. Верховный суд признал конституционной статью столичного Гражданского кодекса, запрещающую повышать арендную плату выше инфляции предыдущего года; для 2026 года этот предел составляет 3,69%. Но он распространяется только на действующие договоры, тогда как индексы порталов отражают как раз объекты, которые выходят на рынок. Глава столичного правительства Клара Бругада намерена закрепить этот предел в местной конституции в качестве основы Закона о справедливой аренде. Пока это лишь инициатива, ожидающая рассмотрения в городском конгрессе.
2. Буэнос-Айрес: что произошло с арендой после дерегуляции
Буэнос-Айрес выбрал противоположный путь. Декрет Хавьера Милея, отменивший Закон об аренде, вступил в силу в конце 2023 года и вернул регулирование договоров в рамки Гражданского кодекса, позволив сторонам свободно договариваться. В январе 2024 года предложение квартир в аренду в столице выросло на 62% всего за один месяц, а сегодня его объём в 3,4 раза превышает минимум февраля 2023 года.
Цены в песо растут, но в 2026 году уже ниже инфляции: плюс 19,2% к августу при росте потребительских цен около 21,5%. Аренда двухкомнатной квартиры стоит 886 527 песо (516 евро) в месяц – почти 80% средней зарплаты занятого работника в Аргентине, 1 104 227 песо (643 евро) по данным Indec (Национального института статистики и переписей). Правительство связало с отменой закона реальное падение арендной платы на 26,6% в агломерации Буэнос-Айреса в первом полугодии 2024 года – по данным Mercado Libre и Университета Сан-Андрес.
Покупка – совсем другая история. Двухкомнатная квартира на продажу стоит в среднем около 116 000 евро. По расчётам симулятора аргентинской газеты «La Nación», приобретение жилья на 50 квадратных метров требует, в зависимости от района, от шести до 35 лет доходов, если отдавать их целиком.
3. Сан-Паулу: аренда как главный фактор жилищного дефицита
Сан-Паулу – самый дорогой город по стоимости аренды среди бразильских столиц: 65,36 реала (11,2 евро) за квадратный метр в августе, по индексу FipeZAP. Новые договоры за двенадцать месяцев подорожали на 5,74% при инфляции 4,22%, а в районе Пиньейрос квадратный метр аренды достигает почти 100 реалов (17 евро). На рынке продажи в июле цены превышали 12 000 реалов (2 042 евро) за квадратный метр.
Бразилия измеряет проблему иначе. Жилищный дефицит в 2024 году снизился до 5,77 миллиона домохозяйств – 7,4% от общего числа и самый низкий показатель в серии наблюдений. Главный компонент дефицита – аренда: 3,59 миллиона домохозяйств, то есть 62% дефицита, – это городские семьи с доходом до трёх минимальных зарплат, которые тратят более 30% заработка на аренду. Штат Сан-Паулу концентрирует 26,9% таких домохозяйств.
4. Богота: аренда под законным потолком, но свободных квартир почти нет
В Колумбии закон 2003 года ограничивает годовой рост арендной платы уровнем инфляции предыдущего года; для 2026 года предел составляет 5,10%. Аренда также не может превышать 1% стоимости жилья. Тем не менее рынок остаётся напряжённым.
Доля пустующих сдаваемых объектов в Боготе составляет всего 1,9%, а средняя квартира в первом квартале предлагалась по цене 3,76 миллиона песо в месяц. Это более чем вдвое превышает минимальную зарплату 2026 года – 1 750 905 песо после повышения на 23,7%.
Это повышение потянуло за собой другие цены. Потолок стоимости социального жилья привязан к минимальной зарплате и за четыре года вырос на 76%. В начале года правительство опубликовало проект декрета, чтобы отвязать этот предел от «минималки».
5. Сантьяго-де-Чили: 11 лет работы, чтобы купить жильё
Чилийской семье со средним доходом пришлось бы направлять на покупку типовой квартиры все заработки за 11,4 года, согласно последнему обновлению индекса Чилийской палаты строительства за конец 2024 года. При сроке более пяти лет сам показатель считает жильё недоступным.
Аренда тоже не становится выходом для низких доходов. В столичных коммунах, таких как Индепенденсия или Ла-Флориду, двухкомнатная квартира площадью менее 50 квадратных метров стоит от 345 000 до 421 000 песо в месяц, по данным фонда SOL. В самом низу лестницы – лагеря самостроя. Организация Techo-Chile в последнем кадастре насчитала 1 428 таких поселений с 120 584 семьями по всей стране – на 5,8% больше семей, чем в предыдущем исследовании.
Неформальный город – главное отличие
Глубинный разрыв кроется в другом. В Латинской Америке от пятой до четверти городского населения живёт в неформальных поселениях, по данным ООН-Хабитат и ЭКЛАК, а более 30% обитает в ненадлежащих условиях, согласно ежегоднику по жилью, подготовленному CAF и Институтом Линкольна. Там кризис затрагивает и тех, кто строил своё жильё сам, в районах без базовых услуг.
В Мадриде, за редкими исключениями вроде Каньяда-Реаль, проблема прежде всего в доступности: квартиры есть, но по ценам, которые зарплата не выдерживает. Поэтому дискуссия в Мадриде больше напоминает дебаты в Мехико, где на фоне стоит джентрификация центральных кварталов, чем ситуацию в Сантьяго или Сан-Паулу.
Рецепты пересекаются. Мехико и Колумбия привязывают рост аренды к инфляции. Испания снова пробует ограничение в 2% и обязательные пролонгации договоров, тогда как региональное правительство Мадрида отказывается вмешиваться в цены. Буэнос-Айрес демонтировал регулирование, и в 2026 году его аренда растёт медленнее инфляции, хотя покупка жилья по-прежнему требует десятилетий работы.