Выселение 87‑летней женщины с инвалидностью из квартиры в Мадриде, где она прожила 70 лет, вызвало волну возмущения. Сравним права арендаторов в Европе.
Драма испанской пенсионерки снова вывела на первый план жилищный кризис в Европе. Но что происходит, когда домовладельцы хотят вернуть своё жильё?
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
На практике собственники по-прежнему могут досрочно расторгнуть договор аренды, но с рядом оговорок, которые заметно различаются в зависимости от страны Европы.
В целом, если арендатор исправно платит, для расторжения договора владельцу требуется серьёзное, признанное законом основание — например продажа объекта, необходимость использовать его для себя или близких родственников либо, в некоторых случаях, проведение крупной реконструкции.
Никаких форс-мажорных обстоятельств не требуется, если арендатор систематически не платит; однако в отдельных случаях, когда речь идёт об уязвимых людях, возможны юридические исключения и споры.
Испания: короткий срок уведомления и возможная отсрочка для уязвимых жильцов
В Испании, согласно закону Ley de Arrendamientos Urbanos, установлен один из самых коротких сроков уведомления — всего два месяца. Однако эти условия начинают действовать только после первого года проживания по договору аренды.
Арендодатель должен быть физическим лицом, а не компанией. Разумеется, неуплата аренды является основанием для выселения в рамках процедуры, известной как desahucio por falta de pago.
«экономически уязвимые» (источник на английском языке) арендаторы могут ходатайствовать о приостановке выселения на время, пока органы соцзащиты подбирают альтернативные варианты жилья. В отсрочке могут отказать, если у владельца менее трёх объектов недвижимости.
Отсрочка может длиться до трёх лет и пересматривается каждые 12 месяцев.
Франция: «зимнее перемирие»
Во Франции права арендаторов несколько лучше защищены. Владельцы не могут расторгнуть договор в середине срока: уведомление направляется лишь за три месяца до окончания контракта, если жильё сдаётся с мебелью, и за шесть месяцев — если без неё.
Кроме того, выселения запрещены в период так называемого «зимнего перемирия» — с 1 ноября по 31 марта включительно.
Арендаторы, задерживающие платежи, имеют шесть недель, чтобы погасить задолженность после получения уведомления commandement de payer (предписание оплатить долг).
Однако судья может предоставить арендатору до трёх лет (источник на английском языке) на погашение долга по аренде по рассрочке, при условии что он возобновил текущие платежи и считается способным полностью расплатиться.
Германия: всегда можно пойти в суд
В Германии арендаторы могут оспаривать расторжение договора в суде, если оно создаёт для них серьёзные трудности, согласно Гражданскому кодексу страны — Bürgerliches Gesetzbuch.
В остальных случаях срок уведомления составляет три месяца, увеличиваясь до шести месяцев после пяти лет проживания и до девяти месяцев после восьми лет.
Но, в отличие от Франции и Испании, минимального периода, по истечении которого можно направить уведомление о расторжении, не установлено.
Кроме того, неплатёж аренды минимум за два месяца уже позволяет инициировать процедуру расторжения договора (источник на английском языке) — fristlose Kündigung.
Судья определяет срок, в течение которого арендатор должен освободить жильё, но не более одного года. После вынесения решения о расторжении у арендатора есть два месяца, чтобы погасить долг и тем самым аннулировать процедуру.
Однако этим механизмом можно воспользоваться лишь один раз в два года.
Италия: расторжение невозможно без серьёзных нарушений
В Италии уведомление направляется за шесть месяцев до окончания договора, который, как правило, заключается минимум на четыре года, согласно закону № 431/98.
В течение этого срока владельцы не могут потребовать от жильцов съехать ни по каким основаниям, кроме случаев серьёзного нарушения ими своих обязанностей.
Процедура значительно ускоряется (источник на английском языке) при проблемах с оплатой. Льготный период составляет от трёх до четырёх месяцев, если после заселения арендатор столкнулся с трудностями вроде потери работы или болезни.
Если и после этого арендатор не платит, выселение проводится не позднее двух месяцев по завершении льготного периода.
Великобритания: новые гарантии для арендаторов
С мая 2026 года в Англии, как уже и в Шотландии, владельцы жилья больше не могут расторгать договор до окончания срока аренды без конкретного основания — например продажи квартиры или собственного переезда, — после отмены статьи 21 Закона о жилье, которая позволяла выселение без вины арендатора.
Срок уведомления установлен в четыре месяца, причём его нельзя начать исчислять в течение первого года аренды.
При образовании задолженности владельцы могут добиваться обязательного выселения, если арендатор должен хотя бы трёхмесячную плату. Если долг меньше, выселение по-прежнему возможно, но суд решает, имеются ли разумные основания. (источник на английском языке)
Ситуация несколько иная в Уэльсе и Северной Ирландии, где по-прежнему разрешено расторгать договор без особой причины. В Уэльсе арендодатель обязан предупредить за шесть месяцев и не может требовать съезда до окончания первого года аренды.
В Северной Ирландии срок уведомления значительно короче: всего четыре недели, если договору меньше года. Для аренды свыше года срок увеличивается до двух месяцев и до трёх месяцев для контрактов длительностью более десяти лет.
Предыстория: что произошло с Марикармен Абаскаль?
О европейском жилищном кризисе вновь заговорили, когда на прошлой неделе Марикармен Абаскаль, прикованную к инвалидной коляске, силой выселили из её квартиры в Мадриде за отказ принять повышение ежемесячной аренды более чем на 1 000 евро.
Её пенсия составляет около 1 300 евро, а за квартиру, в которой она жила с 1956 года, она платила 500 евро.
Повышение платы инициировал инвестиционный фонд Urbagestión, купивший дом, где расположена квартира, в 2018 году. Выселение вызвало массовые протесты по всей Испании, в том числе в Мадриде и Барселоне, побудив людей собрать пожертвования и даже стало поводом для обращения со стороны ООН.
К счастью для Абаскаль история завершилась благополучно: после переговоров между Urbagestión и жилищными властями Мадрида ей предложили новый восьмилетний договор, по которому аренда ограничена 30 % её дохода.
Однако общественный резонанс имел далеко идущие последствия: правительство Испании оперативно ввело новые меры поддержки в сфере жилья, в частности запрет на выселение уязвимых категорий граждан до 2030 года.
Также были ужесточены правила для инвестиционных фондов, покупающих жилые комплексы: введён более строгий контроль за процедурами расторжения договоров с пожилыми арендаторами и повышены налоговые санкции за содержание пустующих квартир.