Что происходит с жилищным кризисом в Испании: ключевые моменты после протестов за Марикармен

Кадры, на которых Мария дель Кармен Абаскаль, известная как Марикармен, во время выселения из ее жилья в Мадриде, стали последним символом кризиса доступности жилья в Испании.

РЕКЛАМА

РЕКЛАМА

Эта 87-летняя женщина снимала жилье примерно 70 лет. По данным Союза арендаторов Мадрида, после смены собственника было предложено повышение арендной платы с примерно 500 евро до 2.650 евро в месяц, впоследствии уменьшенное до 1.650 евро.

После нескольких попыток остановить процедуру выселения Марикармен все же выселили, а затем доставили в больницу. Этот случай вызвал протесты, которые быстро вышли за пределы Мадрида.

Однако масштаб реакции трудно объяснить, если смотреть только на это выселение. История Марикармен разворачивается в момент, когда доступ к жилью стал одной из главных экономических нагрузок для многих испанских домохозяйств.

Насколько подорожало жилье в Испании?

Цены на покупку жилья сейчас растут двузначными темпами. Индекс цен на жилье Национального института статистики (INE) зафиксировал рост на 12,2% в годовом выражении во втором квартале 2026 года.

Жилье на вторичном рынке, которое составляет большую часть испанского рынка, подорожало еще сильнее, на 12,9%, тогда как новостройки выросли в цене на 7,4%. Лишь по сравнению с предыдущим кварталом цены увеличились еще на 3,4%.

Проблема затрагивает не только тех, кто собирается покупать жилье. По данным портала Idealista, в августе 2026 года средняя объявленная арендная ставка достигла 15,1 евро за квадратный метр, что на 5,8% больше, чем годом ранее. И этот рост накладывается на подорожание, зафиксированное в последние годы.

В результате расходы на жилье поглощают значительную долю доходов многих домохозяйств, особенно тех, кто живет в аренду.

По данным INE, в 2024 году 28,1% людей, снимавших жилье по рыночной цене, тратили на жилищные расходы более 40% своего располагаемого дохода. В среднем по Европейскому союзу этот показатель составлял 19,2%.

Таким образом, проблема доступности заключается не только в том, что жилье стало дороже. Для значительной части арендаторов само удержание жилья требует очень большой доли их доходов.

Почему так сильно выросли цены и аренда жилья?

Эксперты подчеркивают, что одной-единственной причины нет, но за нынешней ситуацией стоит фундаментальный дисбаланс: в местах, где больше всего людей хотят или вынуждены жить, строится недостаточно жилья, чтобы удовлетворить спрос.

В Испании продолжает расти численность населения и количество домохозяйств, тогда как строительство жилья остается намного ниже уровней, зафиксированных до финансового кризиса.

Банк Испании неоднократно отмечал дефицит предложения как один из основных факторов давления на рынок, особенно в наиболее экономически динамичных регионах, где сильнее всего выросли население и занятость.

Это заставляет сделать важное различие. В Испании нельзя сказать, что повсюду буквально не хватает жилья. Есть муниципалитеты со стагнирующим населением и пустующими домами. Проблема в том, где именно находится это жилье.

Наибольшее давление приходится на Мадрид, Барселону, островные территории, значительную часть средиземноморского побережья и другие крупные городские и туристические центры. Пустая квартира в муниципалитете с низкой экономической активностью не решает проблему нехватки жилья в Мадриде, Малаге, Барселоне или Пальме.

Почему Испания просто не строит больше жилья?

Часть ответа связана с последствиями прошлого кризиса на рынке недвижимости. До 2008 года в Испании наблюдался мощный строительный бум, подпитываемый дешевым кредитом. Лопнувший пузырь привел к исчезновению многочисленных девелоперских компаний, проблемам в банковской системе и резкому падению строительной активности.

Строительство жилья позже восстановилось, но так и не вернулось к прежним масштабам. Это помогает понять, почему текущий рынок существенно отличается от того, каким он был до финансового кризиса. По данным Банка Испании, ввод нового жилья остается гораздо более умеренным, чем в предыдущие периоды роста, а дефицит предложения особенно концентрируется в отдельных регионах.

Кроме того, строительство жилья занимает время. Перевести землю под застройку, получить градостроительные разрешения, обеспечить финансирование и возвести дом может занять годы. Поэтому предложение на рынке недвижимости реагирует медленно, когда численность населения города растет быстро, и эта задержка отражается на ценах.

Если десяткам тысяч людей в каком-то районе требуется дополнительное жилье, а жилищный фонд почти не растет, конкуренция за имеющиеся объекты резко усиливается.

Какую роль играет рост населения?

После нескольких лет интенсивного демографического роста Испания приближается к отметке в 50 миллионов жителей, причем рост главным образом связан с иммиграцией. Увеличение населения имеет положительные экономические эффекты: растет численность рабочей силы, потребление и количество занятых.

Но одновременно увеличивается потребность в жилье. Для понимания рынка недвижимости важно не только число жителей, но и количество домохозяйств. Пара, которая расстается и нуждается уже в двух домах, молодые люди, покидающие родительский дом, или работники, переезжающие в другой город, создают новые домохозяйства, даже если общая численность населения почти не меняется.

Когда число домохозяйств растет быстрее, чем доступный жилищный фонд, усиливается конкуренция за жилье. Этот процесс особенно заметен в крупных центрах занятости, таких как Мадрид, где новые жители, работники, студенты, семьи и молодые люди, стремящиеся к самостоятельной жизни, конкурируют за ограниченное предложение.

Что происходит с иностранными покупателями и туристическими апартаментами?

Оба фактора играют роль, но их значение сильно отличается в зависимости от места. Туристические апартаменты могут сокращать доступное предложение жилья для долгосрочной аренды в районах с высоким спросом со стороны приезжающих, особенно в крупных городах, на островах и в некоторых прибрежных курортах.

Международный спрос также заметно влияет на рынок купли-продажи жилья. По данным Коллегии регистраторов, во втором квартале 2026 года иностранные покупатели совершили 15,98% сделок с жильем в Испании, что является самым высоким показателем на сегодняшний день. Их доля особенно велика на Балеарских островах, где они составили 32,27% операций, и в Валенсийском сообществе, с 31,03%.

Но выражение "покупатели-иностранцы" охватывает очень разные реалии. Национальности, наиболее заметные в целом на испанском рынке, по-прежнему в основном европейские и марокканские. Данные Коллегии регистраторов за 2025 год относили британцев, немцев, нидерландцев, марокканцев, румын, французов и итальянцев к основным национальностям среди иностранных покупателей.

Приезд выходцев из стран Латинской Америки также является частью демографического контекста последних лет, с такими общинами, как венесуэльская, которые все более закрепляются в Испании. В 2025 году 36.271 человек венесуэльского происхождения получили испанское гражданство, став третьей по распространенности страной происхождения среди новых граждан после Марокко и Колумбии, по данным Национального института статистики (INE).

Небольшой объем социального жилья

У испанского рынка есть еще одна важная особенность: объем социального арендного жилья невелик по сравнению с другими европейскими странами. Государственное или социальное жилье для аренды представляет менее 2% жилищного фонда Испании против примерно 8% в среднем по Европейскому союзу, согласно данным, приведенным в обсуждении, возникшем на фоне нынешних протестов.

Это означает, что более высокая доля домохозяйств с низкими и средними доходами напрямую зависит от частного рынка. В странах с более крупным фондом социального жилья большая часть населения может рассчитывать на аренду, цена которой не определяется исключительно рыночными условиями.

В Испании, когда частные арендные ставки быстро растут, существует лишь относительно небольшой государственный фонд, способный принять домохозяйства, которые уже не в состоянии платить по этим ценам.

Молодежь демонстрирует другую сторону проблемы

Один из самых очевидных показателей трудностей с доступом к жилью, парадоксальным образом, лежит за пределами самого рынка недвижимости: многие молодые люди просто не могут выйти на него. В 2025 году 44,3% испанцев в возрасте от 26 до 34 лет продолжали жить с родителями, что является одним из самых высоких показателей в Европе.

Среди них почти половина (47,3%) называла основной причиной то, что не может позволить себе покупку или аренду жилья. А среди людей всех возрастов, которые искали новое жилье, но в итоге так и не переехали, почти семь из десяти указали чрезмерные цены как главный барьер.

Это помогает понять, почему дискуссия о жилье затрагивает самые разные поколения. Молодым людям сложно стать самостоятельными. Арендаторы сталкиваются с высокими ставками. Семьи конкурируют за более просторные квартиры. И отдельные пожилые арендаторы оказываются в уязвимом положении, когда меняется собственник или условия их договоров.

Почему дело Марикармен вызвало такую мобилизацию?

История Марикармен объединяет многие из этих напряжений в одном случае. Речь идет не о молодой женщине, которая впервые пытается выйти на рынок недвижимости, а о 87-летней женщине, прожившей примерно семь десятилетий в одном и том же доме.

Ее выселение таким образом высветило еще одно измерение жилищного кризиса: жилищная незащищенность затрагивает не только тех, кто ищет квартиру или пытается начать самостоятельную жизнь, но и людей, которые десятилетиями живут в аренду и сталкиваются с изменением собственника или условий своих договоров.

Конкретные обстоятельства этого дела к тому же спровоцировали политический спор. Центральное правительство, автономное сообщество Мадрид, городская мэрия, собственник жилья и организации арендаторов расходятся во взглядах на степень своей ответственности и на то, какие меры могли бы быть приняты, чтобы предотвратить выселение.

Организация Amnesty International считает, что выселение Марикармен без предоставления ей подходящей альтернативы нарушило ее права, в то время как разные уровни власти перекладывают ответственность за произошедшее друг на друга.

Однако протесты вышли за рамки конкретного случая Марикармен. Ее выселение произошло в момент, когда покупка жилья становится все более дорогостоящей, арендные ставки продолжают расти, а значительная часть домохозяйств испытывает трудности с покрытием этих расходов.

Таким образом, протесты превратили отдельный случай в символ общей проблемы. Обстоятельства Марикармен действительно исключительны, ведь мало кто проводит семь десятилетий в одной и той же арендованной квартире, но контекст, в котором происходит ее выселение, необычным не является.