Что происходит с жилищным кризисом в Испании: Главное после протестов в защиту Марикармен

Кадры с Марией дель Кармен Абаскаль, известной как Марикармен, которую выселяют из ее квартиры в Мадриде, превратились в последний символ кризиса доступности жилья в Испании.

РЕКЛАМА

РЕКЛАМА

Этой женщине 87 лет, и она прожила в этой съемной квартире около 70 лет. По данным профсоюза арендаторов Мадрида, после смены собственника арендная плата должна была вырасти примерно с 500 евро до 2.650 евро в месяц, позже ее снизили до 1.650.

После нескольких попыток приостановить выселение, Марикармен выселили, а затем доставили в больницу. Этот случай спровоцировал акции протеста, которые быстро вышли за пределы Мадрида.

Однако масштаб реакции трудно объяснить, если смотреть только на это выселение. История Марикармен разворачивается в момент, когда доступ к жилью стал одним из главных экономических факторов давления на многие испанские домохозяйства.

Насколько выросли цены на жилье в Испании?

Цены на покупку жилья сейчас растут двузначными темпами. Индекс цен на жилье Национального института статистики (INE) зафиксировал годовой рост на 12,2% во втором квартале 2026 года.

Жилье на вторичном рынке, которое составляет большую часть испанского рынка, дорожало еще сильнее, на 12,9%, тогда как новое жилье выросло на 7,4%. По сравнению только с предыдущим кварталом цены поднялись еще на 3,4%.

Проблема касается не только тех, кто хочет купить жилье. Средняя заявленная арендная плата достигла 15,1 евро за квадратный метр в августе 2026 года, по данным Idealista, что на 5,8% больше, чем годом ранее. И это подорожание накладывается на рост, зафиксированный в предыдущие годы.

В результате расходы на жилье поглощают значительную часть доходов многих семей, особенно тех, кто живет в аренду.

Согласно данным INE, в 2024 году 28,1% людей, снимающих жилье по рыночной цене, тратили на жилищные расходы более 40% своего располагаемого дохода. Средний показатель по Европейскому союзу составлял 19,2%.

Таким образом, проблема доступности заключается не только в том, что дома становятся дороже. Для существенной части арендаторов содержание жилья отнимает слишком большую долю их доходов.

Почему так сильно выросли цены и арендные ставки?

Эксперты подчеркивают, что единого объяснения нет, но за нынешней ситуацией стоит фундаментальный дисбаланс: там, где больше всего людей хотят или вынуждены жить, не создается достаточное количество жилья, чтобы удовлетворить спрос.

Испания продолжает увеличивать численность населения и число домашних хозяйств, тогда как строительство жилья остается намного ниже уровней, зафиксированных до финансового кризиса.

Банк Испании неоднократно называл нехватку предложения одним из ключевых факторов давления на рынок, особенно в экономически наиболее динамичных районах, где сильнее всего выросли население и занятость.

Важно сделать одно существенное различие. В Испании буквально не не хватает жилья по всей территории. Есть муниципалитеты со стагнирующим населением и пустующими домами. Проблема в том, где именно находится это жилье.

Наибольшее давление приходится прежде всего на Мадрид, Барселону, острова, значительную часть средиземноморского побережья и другие крупные городские и туристические центры. Пустая квартира в муниципалитете с низкой экономической активностью не решает нехватку жилья в Мадриде, Малаге, Барселоне или Пальме.

Почему Испания просто не строит больше жилья?

Часть ответа связана с последствиями предыдущего ипотечного кризиса. До 2008 года в Испании наблюдался мощный строительный бум, подпитываемый дешевым кредитом. Лопнувший пузырь привел к исчезновению многочисленных девелоперских компаний, проблемам в банковской системе и резкому падению строительной активности.

Жилищное строительство затем восстановилось, но так и не вернулось к прежним уровням. Это также объясняет, почему нынешний рынок существенно отличается от того, который предшествовал финансовому кризису. Банк Испании отмечает, что ввод нового жилья по-прежнему значительно более умеренный, чем в прошлые периоды подъема, а дефицит предложения особенно сосредоточен в отдельных зонах.

Кроме того, строительство жилья занимает время. Перевод земли в нужную категорию, получение градостроительных разрешений, привлечение финансирования и возведение дома может занять годы. Поэтому предложение на рынке недвижимости реагирует медленно, когда население города быстро растет, и эта инерция влияет на цены.

Если десяткам тысяч людей в определенном районе нужно дополнительное жилье, а жилищный фонд почти не увеличивается, конкуренция за имеющиеся объекты обостряется.

Какую роль играют инвестиционные фонды и крупные владельцы жилья?

Собственность на арендное жилье тоже сконцентрирована сильнее, чем это следует из образа мелкого владельца с одной сдаваемой квартирой.

Согласно докладу, подготовленному министерством по делам потребителей совместно с CSIC, лишь 39% жилья, сдаваемого в долгосрочную аренду, принадлежит частным лицам, у которых есть только один сдаваемый объект. Остальные 61% приходятся на частных многоарендодателей (собственников с двумя и более сдаваемыми квартирами), юридических лиц, включая компании и фонды, а также государственные структуры.

Концентрация заметна и если смотреть только на частных владельцев. 52,8% жилья, сдаваемого физическими лицами, принадлежит собственникам, у которых две или более квартир в аренде.

Это особенно заметно в ряде городов с самыми высокими ценами на жилье. Среди объектов, сдаваемых частными владельцами, доля жилья, находящегося у многоарендодателей, составляет 60,8% в Барселоне, 56,4% в Мадриде и 55% в Валенсии.

Кроме того, фонд жилья у многоарендодателей рос быстрее. В период с 2016 по 2023 год количество объектов, сдаваемых частными лицами с двумя и более квартирами, увеличилось на 39,9%, тогда как среди владельцев с одной сдаваемой квартирой рост составил 30,4%.

Но вопрос о том, кто владеет жильем, охватывает лишь одну сторону уравнения. Другая связана с тем, сколько людей и домохозяйств конкурируют за предложение, которое растет значительно медленнее.

Какую роль играет рост населения?

Испания приближается к отметке в 50 миллионов жителей после нескольких лет интенсивного демографического роста, главным образом за счет иммиграции. Этот рост увеличивает численность рабочей силы, количество занятых и спрос на товары и услуги, но одновременно повышает потребность в жилье.

Кроме того, для понимания рынка недвижимости важно не только число жителей, но и количество домохозяйств. Пара, которая расстается и начинает нуждаться уже в двух квартирах, молодые люди, покидающие родительский дом, или работники, переезжающие в другой город, создают новые домохозяйства, даже если общая численность населения почти не меняется.

Когда количество домохозяйств растет быстрее, чем доступный жилищный фонд, конкуренция за жилье усиливается. Это особенно заметно в крупных центрах занятости, таких как Мадрид, где новые жители, работники, студенты, семьи и молодые люди, стремящиеся к самостоятельной жизни, соперничают за ограниченное предложение.

Что происходит с иностранными покупателями и туристическими апартаментами?

Оба фактора влияют на рынок, но их значение сильно зависит от конкретного места. Туристические квартиры могут сокращать доступное предложение долгосрочной аренды в районах с высоким спросом со стороны туристов, особенно в крупных городах, на островах и некоторых курортных направлениях.

Международный спрос тоже заметно влияет на рынок купли-продажи. По данным Коллегии регистраторов, иностранные покупатели совершили 15,98% сделок с жильем в Испании во втором квартале 2026 года, это самый высокий показатель за все время наблюдений. Их доля особенно велика на Балеарских островах, где они обеспечили 32,27% операций, и в автономном сообществе Валенсия, с 31,03%.

Однако выражение "иностранные покупатели" объединяет очень разные реальности. Национальности, которые сильнее всего представлены на испанском рынке, по-прежнему в основном европейские и марокканские. Данные Коллегии регистраторов за 2025 год относили британцев, немцев, нидерландцев, марокканцев, румын, французов и итальянцев к крупнейшим группам среди иностранных покупателей.

Спрос со стороны латиноамериканцев тоже существует, хотя он меньше по масштабу, чем европейский. По данным Коллегии регистраторов, покупатели из Южной Америки составили 5% сделок, совершенных иностранцами в первом квартале 2025 года. При этом их присутствие может быть более значимым на отдельных локальных рынках.

Небольшой объем социального жилья

У испанского рынка есть еще одна важная особенность: доля социального арендного жилья значительно ниже, чем в других европейских странах.

По данным Европейской комиссии, жилье социального назначения составляет около 1,5%-1,7% жилищного фонда в Испании, тогда как средний показатель по Европейскому союзу находится между 6% и 7%.

Это означает, что более высокая доля семей с низкими и средними доходами напрямую зависит от частного рынка. В странах с более крупным фондом социального жилья большая часть населения может рассчитывать на аренду по ценам, которые не зависят исключительно от рыночных условий.

В Испании, когда частные арендные ставки быстро растут, существует относительно небольшой публичный фонд, способный принять семьи, которые больше не могут их платить.

Молодежь показывает другую сторону проблемы

Один из самых наглядных индикаторов трудностей с доступом к жилью, парадоксальным образом, находится вне самого рынка недвижимости: многие молодые люди просто не могут на него попасть. В 2025 году 44,3% испанцев в возрасте от 26 до 34 лет продолжали жить с родителями, что является одним из самых высоких показателей в Европе.

Среди них почти половина (47,3%) называла главной причиной то, что не может позволить себе купить или снять жилье. А среди людей всех возрастов, которые искали новое жилье, но в итоге не переехали, почти семь из десяти указали чрезмерные цены как главный барьер.

Это объясняет, почему дискуссия о жилье затрагивает самые разные поколения. Молодым людям сложно отделиться от родителей. Арендаторы сталкиваются с высокими ставками. Семьи конкурируют за более просторные квартиры. И отдельные пожилые арендаторы могут оказаться в уязвимом положении, когда меняются собственники или условия их договоров.

Почему история Марикармен вызвала такую мобилизацию?

История Марикармен объединяет многие из этих напряжений в одном эпизоде. Речь идет не о молодой женщине, пытающейся впервые выйти на рынок жилья, а о 87-летней женщине, которая провела около семи десятилетий в одном и том же доме.

Ее выселение таким образом высветило еще одно измерение жилищного кризиса: жилищная нестабильность затрагивает не только тех, кто ищет квартиру или пытается жить отдельно, но и людей, десятилетиями живущих в аренде, когда меняются собственники или условия их договоров.

Конкретные обстоятельства дела также спровоцировали политический конфликт. Центральное правительство, автономное сообщество Мадрид, мэрия Мадрида, собственник жилья и организации арендаторов расходятся во мнениях относительно ответственности и того, какие меры могли быть приняты, чтобы предотвратить выселение.

Правозащитная организация Amnesty International заявила, что выселение Марикармен без предоставления ей подходящей альтернативы нарушило ее права, тогда как различные органы власти возлагают ответственность друг на друга.

Но протесты вышли за рамки конкретного случая Марикармен. Ее выселение произошло в момент, когда покупка жилья становится все более дорогой, арендные ставки продолжают расти, и значительная часть семей испытывает трудности с их оплатой.

Таким образом, акции протеста превратили индивидуальную историю в символ коллективной проблемы. Ситуация Марикармен необычна, ведь немногие проводят семь десятилетий в одной и той же съемной квартире, но контекст, в котором происходит ее выселение, вовсе не уникален.