Покупаете жильё в Европе? Налоги сопровождают вас от покупки до продажи. Разбираемся, где недвижимость облагается налогом сильнее всего и меньше всего.
Владение жильём в Европе означает уплату налогов почти на каждом шагу: при покупке, владении, сдаче в аренду и продаже.
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Во всём регионе собственность на недвижимость обрастает сложной системой налогов, которые сопровождают вас с момента подписания договора до дня продажи – и действуют вне зависимости от того, пустует объект или приносит арендный доход.
То, сколько именно вам придётся заплатить, в огромной степени зависит от страны. Данные Global Property Guide, отслеживающего налогообложение недвижимости более чем в 80 государствах, показывают, что жильё по всей Европе облагается весьма высокими налогами.
Есть четыре основных налога на недвижимость, за которыми нужно следить.
Это налог при переходе права собственности, взимаемый при покупке (часто его называют гербовым сбором); ежегодный налог на недвижимость, рассчитываемый от кадастровой, рыночной или оценочной стоимости жилья; налог на доход от аренды; и налог на прирост капитала с прибыли при продаже.
Составить однозначный рейтинг стран трудно.
В каждом государстве действует собственная шкала ставок, многие объявляются как диапазон, а не единая цифра, и база, от которой считается налог, тоже сильно отличается.
Тем не менее одна страна почти всегда оказывается в верхней части списка.
Сколько налога платят с арендного дохода в разных странах Европы?
Для тех, кто покупает жильё под сдачу, именно налог на арендный доход сильнее всего влияет на итоговую доходность — и именно здесь различия между странами максимальны.
Global Property Guide моделирует, сколько заплатит нерезидент‑собственник при трёх уровнях месячной аренды: 1 500 €, 6 000 € и 12 000 €.
При относительно скромной аренде в 1 500 € в месяц самым жёстким оказывается Дания: она забирает 42,11 % с первого же евро, за ней следуют Нидерланды с 36 % и Финляндия с 30 %. На другом конце шкалы Кипр начинает с нулевой ставки, а Люксембург ограничивается символическими 2,94 %.
Если поднять аренду, расстановка сил меняется.
При 12 000 € в месяц лидирует Бельгия с эффективной ставкой 47,27 %, за ней Дания с 43,22 %, а Германия и Греция делят третью позицию с 41 %.
В ряде стран ставка почти не меняется: Италия держит планку на уровне 21 %, Португалия — 28 %, а Нидерланды — 36 % вне зависимости от дохода. Это может быть как выгодно, так и обременительно — всё зависит от размера аренды.
Страны, где налоговая нагрузка растёт наиболее резко, как правило, те, что включают доход от аренды в общую подоходную шкалу. Австрия — хороший пример.
В Австрии такой доход облагается по той же прогрессивной шкале, что и зарплата: от 0 % при доходе ниже 13 308 € до 55 % на суммы свыше 1 млн €. В подобных случаях налог на недвижимость, который действительно «жалит», на деле оказывается подоходным налогом под другим названием.
Налог при переходе права собственности: сколько стоит покупка жилья
Именно налог при покупке снова выводит Бельгию в лидеры.
Покупатели там могут столкнуться со ставкой до 12,5 % от цены объекта — чуть выше максимальной ставки в Великобритании (12 %), 10,4 % в Нидерландах и 10 % в Люксембурге.
В Бельгии размер этого сбора зависит от региона, так что многое решает ваш почтовый индекс.
Если купить дом за 500 000 € в Брюсселе или Валлонии, не имея права ни на какие льготы, придётся заплатить полные 12,5 % — налоговый счёт в 62 500 € уже в день сделки.
Для тех, кто покупает жильё для собственного проживания, картина несколько лучше. Брюссель освобождает от налога первые 200 000 € стоимости для подходящих категорий покупателей, уменьшая платёж на дом за 500 000 € до 37 500 €.
Валлония устанавливает льготную ставку 3 % для определённых приобретателей, снижая налог примерно до 15 000 €. Покупатели подходящего социального жилья у государственного застройщика в Валлонии вовсе не платят регистрационный сбор, а Фландрия применяет собственные ставки и льготы.
На противоположном полюсе находятся Эстония и Чехия: они вообще не взимают налог при переходе права собственности.
Приобретение жилья в Литве обходится примерно в 0,4 % от цены — около 2 000 € на объект за 500 000 €, то есть в долю от десятков тысяч, которые могут заплатить покупатели в Бельгии.
В каких европейских странах самый высокий ежегодный налог на недвижимость?
Даже если дом пустует, его владелец всё равно может быть обязан платить налог на недвижимость.
Здесь важно не ошибиться: именно ежегодный налог на имущество чаще всего неправильно понимают.
Страны облагают налогом разные базы. Где‑то берут процент от рыночной стоимости дома, где‑то — от гораздо более низкой кадастровой или оценочной, которая может не пересматриваться десятилетиями. А в Великобритании проценты вообще не используются: там жильё распределяют по оценочным категориям.
Максимальная ставка налога на недвижимость в Испании может достигать 4,8 % в отдельных муниципалитетах, но применяется она к кадастровой, а не рыночной стоимости, так что сама по себе цифра мало что говорит.
Если смотреть на то, сколько в среднем платит владелец дома стоимостью около 300 000 €, различия заметно сокращаются — именно потому, что каждая страна по‑своему определяет налогооблагаемую базу.
В Великобритании муниципальный налог на недвижимость (council tax) для такого объекта обычно составляет от 2 000 до 3 200 € в год в зависимости от категории и местных властей.
Французский taxe foncière и испанский IBI, как правило, находятся в диапазоне от 700 до 1 800 €: оба налога считаются от баз, которые обычно существенно ниже рыночных цен. Бельгийский précompte immobilier, рассчитываемый от условной арендной стоимости 1975 года, часто попадает в тот же диапазон.
Немецкий Grundsteuer, реформа которого вступила в силу в 2025 году, во многих муниципалитетах ниже, чем аналогичные налоги у соседей, хотя после перехода на новую систему оценки суммы заметно различаются от города к городу.
А на Кипре и Мальте владельцы не платят ничего: ни одна из этих стран не взимает ежегодный налог на недвижимость.
Налог на прирост капитала в Европе: счёт при продаже недвижимости
При продаже жилья с прибылью налоговая нагрузка может резко меняться, и зачастую важнее не ставка, а срок владения объектом.
Самым тяжёлым налогом здесь отличается Дания, где прибыль от продажи может облагаться по ставке до 52,07 % после включения в общий доход.
При прибыли в 250 000 € это означает до 130 000 € налога — у владельца остаётся примерно 120 000 €.
Мальта устроена совершенно иначе.
Она вообще не облагает налогом саму прибыль, вместо этого взимая фиксированные 12 % от цены сделки как транзакционный сбор; ставка снижается до 5 %, если продавец не является профессиональным трейдером недвижимости и продаёт объект в течение пяти лет владения.
Германия предлагает ещё один подход: если вы владели объектом более десяти лет, весь прирост капитала — все 250 000 € — освобождается от налога.
Если продать раньше, прибыль облагается по вашей подоходной ставке плюс возможный «налог солидарности» сверху.
Где в Европе недвижимость облагается налогами сильнее всего?
Если сложить все четыре вида налогов, одна страна ясно выделяется.
Бельгия занимает верхние позиции почти по всем параметрам — при покупке, владении и сдаче жилья. Лишь налог на прирост капитала, со ставкой от 16,5 до 33 %, даёт некоторую передышку.
На противоположном конце шкалы — Кипр и Мальта. Кипр не взимает налог с небольших арендных доходов, Мальта не трогает сам прирост капитала, а ежегодный налог на недвижимость не взимает ни одна из этих стран. Для владельцев жилья это одни из самых «лёгких» с точки зрения налогов уголков континента.
Для трансграничного инвестора указанная в объявлении цена покупки — лишь отправная точка.
То, окупится ли европейское жильё, зависит от того, какую часть дохода местное налоговое законодательство позволяет вам сохранить. И по этому показателю разрыв между брюссельской квартирой и кипрской виллой настолько велик, что становится очевидно: в сфере налогообложения недвижимости Европа очень далека от единого рынка.